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装修物应如何处理?

承租人经出租人同意装修租赁房屋的,租赁期内解除合同时,装修物应如何处理?

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2016-04-01

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    当租赁合同解除时承租人归还房屋,同样会产生装修物如何处理的问题。如果租赁双方有约定的,依照约定处理装修物;没有约定的,按照以下方式处理:对于未形成附合的装修物,同样由于其可以简单拆卸,通常情况下拆卸不会给租赁房屋带来损害,因此,该装修物的所有权不发生变动,合同解除时,如果双方没有特别规定,则承租人无须经过出租人允许,可以自行决定是否将装修物拆卸带走,此时,装修物就类似承租人的行李。
    但承租人拆卸装修物时需要履行一定的注意义务,即不能给租赁房屋带来损害,如果拆卸过程中损坏了房屋,承租人要负责赔偿。对于形成附合的装修物,同样根据《民通意见》第86条的规定,经过出租人同意的装修,不可拆卸的装修物可以折价归出租人所有。
  折价金额一般等于承租人对装修物享有的未消耗利益。  由于租赁期限没有届满,而中途合同被解除,因此,承租人对装修物的预期利益没有完全消耗,装修物上存在剩余的未消耗利益。根据《城镇房屋租赁司法解释》第11条的规定,如果出租人违约的,则承租人对解除合同无过错,那么出租人应赔偿承租人剩余租赁期内的装修物残存价值;如果承租人违约的,则视为其对租赁期内残存价值表示放弃,但如果出租人愿意利用装修物的,可以根据出租人获利情况适当给予承租人补偿;如果双方对解除合同均有过错,则依各自过错分配装修物残存价值;如果是不可归责于双方的原因导致合同解除,则依照公平原则分配。
    此处所说的残存价值,即承租人未消耗的利益,是指装修的工程造价扣减合同履行期间折旧的价值。计算残存价值的方法是按照租赁期限,将装饰装修费用平均分摊,从而得出合同解除时剩余租赁期内附合的装饰装修费用价值,若双方对装饰装修投资数额无法达成一致的,可委托专门的鉴定机构进行鉴定。
    。

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