为什么要区分房地产买卖合同的有效
最高人民法院在《关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（一）》第9条规定，依照合同法第44条“依法成立的合同，自成立时生效；法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定”的规定，即法律、行政法规规定合同应当办理批准手续，或者办理批准登记手续才生效的，在法庭辩论终结前仍未办理批准手续的，或者仍未办理批准、登记等手续的，人民法院应当认定该合同未生效；法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的物所有权及其他物权不能转移。 具体而言，包括三层意思：第一，批准、登记等不是合同成立的要件。要约和承诺...全部
最高人民法院在《关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（一）》第9条规定，依照合同法第44条“依法成立的合同，自成立时生效；法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定”的规定，即法律、行政法规规定合同应当办理批准手续，或者办理批准登记手续才生效的，在法庭辩论终结前仍未办理批准手续的，或者仍未办理批准、登记等手续的，人民法院应当认定该合同未生效；法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的物所有权及其他物权不能转移。
具体而言，包括三层意思：第一，批准、登记等不是合同成立的要件。要约和承诺的规则就合同主要条款达成一致，或者符合《合同法》第37条“采用合同书形式订立的合同，在签字或者盖章以前，当事人一方已经履行主要义务，对方接受的，改合同成立”所规定的情形，该合同即告成立。
至于非主要条款的欠缺，则可以通过适用法律补缺性规定来弥补。第二，批准、登记并不一概是合同有效要件。合同是否有效，取决于国家的价值判断，体现了国家对意思自治的合理干预，其判断的依据只能是法律行政法规对合同无效的明确规定。
只有法律和行政法规明确规定“批准、登记”是合同生效的要件，批准、登记才是生效要件，如果“登记”是合同一方当事人应当履行的具有物权变动公示性质的义务，未履行该项义务仅仅不发生物权变动的效力，而不影响合同本身的效力，那么，“登记”这个条件就不是合同有效的条件。
比如买卖房屋应当办理过户登记的规定，就不是买卖合同有效的条件，预售合同的登记备案，当然也不是预售合同的有效条件。第三，批准、登记仅仅可以作为合同生效的要件。“生效”是与“不生效”相对应的概念。
“不生效”不等于“无效”。如果合同不成立，则根本谈不上生效的问题，更谈不上有效和无效的问题。关于合同的生效时间，一般而言，依法成立的合同，自成立时生效，只有两个例外或特殊的情况，一是附条件或附期限的合同，自条件成就或期限届至时生效；二是法律、行政法规规定应当经过批准、登记手续生效的，自登记、批准时生效。
本《解释》第六条就规定当事人约定以预售合同备案登记作为合同生效要件的，从其约定，虽然未办理批准或者登记手续而导致合同未生效，但是，诸如违约责任、解决争议等条款，按照《合同法》的相关规定，应当认定为有效的约定，是生效的。
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