买二手房签协议后又出状况,该咋办?

我方（乙方）通过中介买套二手房，三方签定买卖合同（合同中，卖方为甲方，买方为乙方，中介为丙方）。 甲方目前未取得房产证和土地证。 我方要以《中华人民共和国城市房地产管理办法》第37条规定：“下列房地产不得转让：未依法登记领取权属证书的。”，要求撤消合同，退还我方10000定金。 由于合同中描述的交易操作是：甲方从开发商处注销，再由乙方通过丙方按甲方原先购买的价格从开发商处购买，然后，乙方差甲方的钱由乙方通过丙方支付给甲方。 这样能不能认定为是转让，能不能以《中华人民共和国城市房地产管理办法》第37条规定：“下列房地产不得转让：未依法登记领取权属证书的。”要求撤消合同，退回定金！

首先要明确的是，你和甲方签订的并不是商品房买卖合同，而是一个在商品房销售方同意的条件下，有偿变更买房方主体（转让买房人主体资格）的合同。 《城市房地产管理法》第37条中所说的房地产转让指已获得房地产产权的自然人和法人（不是指开发商），将自己所有（以权证为证明）的房产转让他人。 因此，为交易合法安全起见，法律要求卖转让方必须有权证。 但是，从你的陈述看，你和甲方的交易中，房源还是销售中的“商品房”，其销售管理适用2001年6月1日实施的《 商品房销售管理办法》，里面规定现房销售只要竣工验收合格即可，期房销售只要拿到预售许可证和其他开发销售文件即可，并不一定要有产权证。 特别要明确的...全部

   首先要明确的是，你和甲方签订的并不是商品房买卖合同，而是一个在商品房销售方同意的条件下，有偿变更买房方主体（转让买房人主体资格）的合同。 《城市房地产管理法》第37条中所说的房地产转让指已获得房地产产权的自然人和法人（不是指开发商），将自己所有（以权证为证明）的房产转让他人。
  因此，为交易合法安全起见，法律要求卖转让方必须有权证。 但是，从你的陈述看，你和甲方的交易中，房源还是销售中的“商品房”，其销售管理适用2001年6月1日实施的《 商品房销售管理办法》，里面规定现房销售只要竣工验收合格即可，期房销售只要拿到预售许可证和其他开发销售文件即可，并不一定要有产权证。
   特别要明确的是，你与甲方的关系不是关于该房产的买卖关系（卖方应是开发商），而你与甲方订立的是另外一个合同——有偿转让购房方资格的合同。在开发商认可后，你代替甲方再与开发商重新订立商品房买卖合同并进行登记。
  这种方式符合《合同法》中主体变更的要求，总体来看国家法律法规也未全面禁止购房人有偿转让主体资格（当然有一些地方性法规或规章已经禁止炒期房，比如北京、南京，这将直接导致转让无法履行，但也不足以使合同无效——只有法律和行政法规的禁止性规定可直接导致合同无效，至于炒现房还没有哪儿有禁止性规定），从这一点看，合同很可能是有效的。
   至于你如何撤销合同的问题。表面上看，你与甲方的资格转让合同成立并生效， 要解除只能从以下几点入手： 一、甲方不具备转让资格。原因包括： 1、你们所在地的地方性法规明确禁止你们这种炒房行为——这一点非常重要，我不知道你是哪个城市的，但是，只要有禁止性规定，你们的资格转让登记就不可能完成，你可明证言顺的主张撤消，并要求双倍返还定金。
   2、甲方与开发商签订的合同无效。原因主要包括开发商无销售资格，没有拿到现售和预售的有关批文（注意，是否在有关部门进行了登记只是一个行政手续，并不是生效条件。） 二、证明甲方在交易中有欺诈行为。
  如陈述房产状况（包括权属关系与合同交易的过程）与实际不符，但这需要你举证。 三、开发商不认可你们的转让行为，不愿意为你们改签合同，那么你可以合同不能履行为由解除。收起