买房的流程

    7 步 走完买房流程 第一步：房源挑选 房屋作为不动产，位置对其使用和保值、增值起著决定性的作用。 购房者首先要看附近交通是否四通八达、进出是否方便，子女上学、购物等是否便利。
  其次看社区环境，还要考虑家庭人员的构成及主人房屋功能的要求，选择适合的户型结构，如楼层高低、朝向、视野、采光、私密性等。  最后还要考虑价格。 第二步：考察项目 第一要查询开发商所售房屋是否“五证”俱全，此“五证”包括：国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证和商品房销售(预售)许可证。
   第三步：签订合同 购房者如果对相关知识了解甚少，不妨请专业人士陪同签合同，购房合同的各项内容要尽可能全面、详细，各项规定之间要避免相互冲突，违约责任的约定一定要对等；要慎签“霸王合同”。
     第四步：购房贷款 如果是一次性全付款，直接向房地产公司交款即可；如果是按揭贷款买房，就需要几个步骤：到银行领表，?阄是宄髦直砀竦奶钚捶椒ǎ坏奖Ｏ展景毂Ｏ眨坏椒康夭靖撬枰恼拢惶钚春靡械谋砀瘢急负闷渌枰淖柿辖灰猩笱椋坏玫揭械耐ㄖ螅グ炖矸糯中Э诒尽⑸矸葜ぁ⑹赘犊罘⑵钡人杏牍悍坑泄氐淖柿献詈盟嫔硇? 第五步：设施验收 要注意验收门、窗、地板、顶棚、?面、厨?龋觳槊趴蚍煜丁⒚挪濉⒚潘欠裉蠡蛱簦欠裼刑乇鸬纳簦淮盎Х煜洞笮〖翱卮扒榭觯坏亟畔呓涌谟形匏啥欢ヅ镉形匏樟押郏粻?面有无隆起或凹陷的地方，?身、?角接位有无水渍、裂痕等。
     第一步：物业管理 要清楚物业管理公共性服务项目有几个方面：清洁卫生，楼宇内公共楼道的卫生清洁，垃圾清运以及经常性的保洁；绿化物的日常维护；专职人员每天24小时的巡逻值班；公共蓄水池维护；对配电设备、水泵房及公共水电设施的日常管理维修等。
   第七步：领产权证 土地使用权和房屋所有权初始登记的申请经审核符合规定的，开发商应当在约定或法定的时间办理权属登记报产权机关备案，同时，购房人应当持有关资料，领取房产证。   8招 破解购房难题 房屋尚未成型、楼书天花乱坠，自身购房知识的局限……购房安全与否、合同目的能否实现，始终困扰著每一个购房者。
  河南国基律师事务所凌兴高律师现教你“八招”，破解购房困惑与难题。 一、保持理性心态 购房者的弱势弱在心态上。购房者应当克服盲目、从众、攀比、侥??和患得患失等心理，成熟而理性的心态才能造就成熟的市场。
    二、签约前的必要考察 开发商对准备和正在开盘的项目极力促销，购房者不能受此迷惑，也不要满足于一纸购房合同的签订。签约之前，一要考察开发商的资信实力；二要考察其以往开发项目有无不兑现承诺、与业主发生较大争议的经历；三是考察所购房屋建设项目手续是否齐全。
  三、对“霸王合同”勇于说“不” 要谨慎审查开发商单方提供的合同文本，各条款要保持一致，双方权利义务要对等；条款中的选项与空格部分的填写要明确，有特殊要求的事项要通过补充协议进行约定。  四、懂得向“专家”求助 商品房买卖专业性较强，普通购房人很难拥有对等的谈判与签约能力，向房地产、法律方面的“专家”求助是一条安全捷径。
  五、“交接”环节不可忽视 开发商与购房者办理房屋交接有较大的随意性。入住的急切心理致使购房人匆忙签收?懔烊》课菰砍住Ｐ矶嗑婪子胨嬉庑缘慕唤佑泄兀唤有形Φ惫娣丁Ａ⒓喽娇⑸搪脑脊? 开发商在履行合同过程中改变规划设计、迟延交房、迟延办理产权登记备案往往成为争议焦点。
    购房者发现开发商可能违约或已经违约之后，要立即与其交涉，?憧赏ü俦ā⑼端摺⑵鹚叩仁侄渭笆蔽ā? 七、注重收集与保存证据 开发商违约具有普遍性，一旦决定依法维权，成功与否取决于证据。
  购房者应当细心收集?惚Ａ羲杏牍悍坑泄氐淖柿希绕涫强⑸毯驼棵胖谱鞯奈募⒅ぜ屯贾降龋悦庑枰蔽蘧菘刹椤０恕⑼沤峋褪橇α? 实践中，开发商的违约往往不是针对单个购房者，而是对购房者集体。
    购房者团结起来是抗衡开发商的强大力量，是购房者可以实现自力救济或寻求司法救济效果最好的一种手段。 9看洞悉购房细节 一般购房者购房时都比较注意小区位置、配套、采光和规划等，以为掌握了以上这些，买房就万事无忧了，可是还有一些其他要素，你在购房时也要注意哟。
     荨荨看小区交通现在小区多人车分流，车行与步行互不干扰，提高了小区环境质量。人车混行的小区要考察小区内主路是否设计得“通而不畅”、是否留够了汽车的泊位、停车位的位置是否合理，一般来说，居住区内汽车位数量与居住户数的比率不应小于10%。
   荨荨看价格看价格时，首先要弄清每个项目报的价格到底是什么价，有的是“开盘价”或“认购价”即最低价，有的是“均价”，有的是“最高限价”。  这样，购房者就可以将大大超过预算和性能过差的项目剔除，然后再综合比较。
   荨荨看户型一般来说，好的户型设计应做到以下几点：入口有过渡空间，即“玄关”，便于换衣、换鞋；户型做到“动静”分区；客厅开敞、明亮，厨房、卫生间应为整体设计，卫生间应有独立可靠的排气系统，下水道和存水弯管不得在室内外露，通风良好，主要房间有足够的日照时间。
    另外，要根据家庭人口多少选择房屋面积及户型结构，避免大而空的住宅。 荨荨看设备住宅设备包括管道、抽水马桶、洗浴设备、燃气设备、暖气设备等。主要应注意选择这些设备的质量及安装。
  还要注意看节能情况，主要看保温和隔热、防热及节约采暖等。 荨荨看隔音住宅应与居住区中的噪声源如学校、停车位、农贸市场等保持一定的距离；临街的住宅应有绿化屏幕、双层玻璃等；楼板应有合乎标准的隔音性能。
     荨荨看私密性中国有句古话：曲径通幽，用在住宅上就是房间忌讳一览无余，而是要有良好的私密空间，购房者要注意看楼间距、居室与居室间距、侧向间距等。 荨荨看结构常见的住宅结构有砖混结构和钢筋混凝土结构。
  砖混结构只适用于多层住宅，优点是造价低，保温、隔热性能好。  缺点是室内格局一般不能改变，耐久性较差。钢筋混凝土结构适用于中高层住宅，其抗震性能好、整体性强、防火性能好、耐久性能好，室内?丫纸献┗旖峁沽榛睢? 荨荨看年限不同建筑结构的折旧年限国家的规定是：钢筋混凝土结构60年，砖混结构50年。
  另外，还要看住宅土地使用权，70年为一次出让的最长期限，是从国家将土地出让给开发商起开始计算，而有的项目从开发到销售通常会间隔1至3年，这也就意味著住宅的土地使用年限减少了。   荨荨看分摊分摊的公共建筑面积包括公共走廊、门厅、楼梯间、电梯间等。
  高层住宅由于公共交通面积大，公摊面积较多。使用面积相同的住宅，公摊面积小，说明设计经济合理，购房者能得到较大的私有空间，值得注意的是：分摊面积也?悴皇窃叫≡胶茫热缏サ拦谙琳隙ɑ峤档途幼≌叩氖媸识取? 。
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     购 房 流 程 1。 正确估量个人资产 买房要根据需要和支付能力综合考虑，先买支付得起的楼宇，再买你喜欢的楼宇，其要诀是审慎地计算您个人净资产。净资产值是个人支付能力的底牌，必须认真算出来，对于普通上班族来说还包括三个月支出的总和，以便应急。
  个人资产中，净资产是您可随时支配的款项，对于自住型的购房人来说，通过以小换大，由远到近，比一次性进入高尚住宅更为实际。  因而准确计算个人净资产是您把握购房能力的前提和基础。
  个人净资产是个人资产减去个人负债的余额。 　　个人资产是您拥有的财富，包括：店铺、汽车、家具、收藏品；现金、外币、债券、股票；住宅、黄金、珠宝、公积金；等。 　　 个人负债是您应偿还的债务，包括：按揭还贷、汽车分期付款；短期借款；等。
     　　 对于广大工薪层来说，在个人资产中有一项重要内容是住房公积金。住房公积金是由在职职工在其工作年限内，由职工本人及所在单位，分别按职工工资收入的一定比例逐月交存，全部归职工个人所有，记入职工个人的住房公积金帐户，由政府设立的公积金法定机构集中管理。
  目前单位和个人住房公积金的交存度一般为工资收入的６％-１０％。   购房者可向住房公积金管理机构申请个人住房公积金贷款，它和银行个人商业性贷款在贷款对象、贷款额度、贷款期限、贷款利率等方面有很大不同，是一种更优惠的贷款形式。
   2。 怎样选择合理的房子 随着房改的深入进行，个人购房比例逐渐上升，对产型的要求也随之提高，户型设计的合理与否是决定消费者购买心态的重要因素。  在这方面有以下几点需要提醒购房者予以关注。
   　　（一）根据使用选择户型 　　对于住宅的户型，消费者应如何选择呢？住宅的户型按平面组织可分为：独幢公寓、二室一厅、二室二厅、三室一厅、三室二厅、四室二厅等。按剖面变化可分为：复式，跃层式，错层式等。
  消费者在挑选时，应结合平面、剖面一起考虑。  对于一室一厅、二室一厅、二室二厅等户型，因主要的目的是满足使用功能，且面积控制紧张，故应选择剖面上无大动作的设计。对于独幢公寓、三室二厅、四室二厅等高标准住宅，剖面上应有变化才好。
  若全从一个标高上展开，空间感觉较死板，而且也需要一些走道。若能结合剖面变化，水平走道会减少，空间也多了一个层次。  所以消费者在选择此类住宅时，应选择剖面有变化设计。从户型结构分析，超大户型与超小产型的设计不是大众的需求对象，而面积大小适中、居室功能分开、双厅双卫双阳台的户型设计较受欢迎。
   　　目前较为流行的跃层设计及外廊式厨卫设计则得到更多消费者的青睐，销售前景看好。 　　（二）各地户型各有差异 　　由于历史的原因，各地的房产户型存在着差异，相比上海、深圳等城市，北京的户型设备确实是相对落后。
    其中主要是两方面的原因：首先是北京对限高、楼距等要求十分严格，出于容积率的考虑，发展商为了尽可能多出面积的考虑，发展商为了尽可能多出面积，只好牺牲了户型的合理性；另外，由于从前北京住宅市场消费主体是集团购买力，在购房时更多考虑的是住宅面积和居室数，对户型的要求不太高。
    这也使发展商忽略了居室户型的完善与创新。缺少市场的压力，自然使北京的户型设计缺乏新意，落后于南方城市。 　　（三）室外景观成新宠 　　客户在购房时，住宅的面积、居室数、朝向、内部布局都是应该考虑的重要因素，但目前客户挑选住房时有一个新的趋势，即客户选房时对居室朝向有逐渐淡化的倾向，而对室外景观的重视程度正日渐加强。
    如果室外景观优美，即使传统上让为较差的朝北户型也会受到认可。这主要是由于现在人们工作繁忙，白天较少有时间在家休息，加之空调等电器的普及，人们对日照等自然条件的要求有所减弱，而对优美景色的需求却在增强。
   　　（四）先厅后卧，顺序选择 　　客户在购房时考虑居室各部分的优先顺序是：第一看起居室（厅）是否好用，包括厅的面积、布局等；第二是主卧室的合理性，如面积、采光条件、居室私密性；第三是相对独立的餐厅的功能；第四考虑的是厨房的环境，一个宽敞好用的厨房，往往比次卧室更为客户所看重；第五才是次卧室（书房、客房）；最后考虑阳台。
     　　另外，在厅的选择和设计时，面宽也是一个较为关键的因素。面宽大小会给使用带来极大不便。一般应在3。9米以上较为适宜，至少也应满足3。6米。 　　由于现在主卧室已逐渐成为人们的重要生活空间，功能较以前增加了许多，相应也要求扩大主卧室的面积。
  而户型设计上，可进入式衣帽间（WALK－IN－CLOSET）的出现，也使主卧室布局更为灵活，房间进深可以适当增加。   （五）选择层数的学问 低层建筑一般为一至二层。多层建筑一般为三至七层。
  高屋建筑一般为八至三十层。超高层建筑一般为三十层以上。因此，这就为建筑层数的挑选提供了可能和广阔的天地。 　　大多数消费者在挑选底楼时，一般不会去过问其有关防潮设计的具体细节，但是，在天连续下雨的情况下不去观察房屋的潮湿程度，就太不应该了。
    底层还有一个特点是下水管道容易堵塞。因此，消费者在挑选底层时一定要看各排水管道、系统是否经过特殊处理。底层的排水系统是否单独和独立。如果底层的厕所管道、下水管道不接受来自上面各层的排水，自成系统，那么就不会出现由于上面各户的不正常使用而使一楼发生堵塞的局面。
  如果底层的管道与上面各层是相连，那么消费者要看其管道是否在一楼变粗、变大。  底层最容易接受地面环境的影响，如果地面植物繁茂、景色优美，底层的住户当然是“近水楼台先得月”。
  自然界有好的一面，也有不利的一面，如果底层四周下水道管处理不当、化粪池处理不当，往往会造成臭气熏天、蚊虫苍蝇滋生。对这些底层自然是首当其冲、深受其害，故消费者在看完底层的室内时，千万不要忘记要看看室外。
    看阴、阳沟是否通畅，看化粪池口是否离自己住宅较远。地面的排水系统是否完善，有没有积水的可能？有没有一些死角地带等。消费者在选择底层时，对这些问题一定要—一察之，不然等搬进去再后悔，已是悔之晚矣。
   一些家庭之所以选底层，就是考虑到家中有老人，可避免上下楼之苦。但是，买房不在冬天，一到冬天才知此房终日不见太阳。  老人住的房屋没有阳光，不是让人苦不堪言吗？提前请有关技术人员进行咨询还是有必要的。
   3。 选付款方案 一次性付款，按揭贷款，公积金贷款，分期付款，这么多种付款方式，我该选择哪一种最好？不用愁，数种方案一一为您道来。另外，我们还为您图示详解按揭购房总流程。 　一次性付款，按揭贷款，公积金贷款，分期付款…，这么多种付款方式，我该选择哪一种最好？不用愁，数种方案一一为您道来。
     ● 付款方式比较 ● 选择哪种贷款买房合算 ● 住房贷款可以转让吗？ ● 按揭购房也能退吗？ ● 办理贷款按揭有哪些重要因素 ● 不交按揭款不明智 ● 哪些房子不能做按揭 ● 按揭贷款购房总流程 ● 如何办理住房公积金贷款 ● 个人住房公积金贷款利率及万元还本息金额表 4。
     签定购房合同 面对种种购房陷阱，我该如何签订合同，那些对我有利？那些能保障我的合法权益？不用多虑，我来帮您 。 　　签完购房协议书后，接下来就是签定正式的购房合同，在拟定的时间地点，购房者备齐所有凭证，与开发商或代理商签定正式购房合同： 附：《商品房买卖合同示范文本》（2001年1月1日起实施） 5。
     保险与公证登记 申请住房贷款时，银行会要求您办理房产保险， 您知道住房保险的知识吗？另外，房子怎么公证，你想知道吗？ 当您到银行进行贷款时，通常要交保险费， 现在就让我告诉你 6。
   交房 7。 完成 。收起

不要买期房，以免以后无尽的麻烦！收起