私房出租如何进行避税规划?
刘某在江南某市一个环境较好的地方以20万元的价格购置了一套二手 房,由于种种原因,近两年内他不想到这里居住,于是决定将此房出租给他人。经朋友 介绍,目前有两个客户都对该房感兴趣:一个是某从事技术服务的经营公司,目的是要 在这里从事商务活动,初步商定每月租金为2 100元;另一个是他乡下进城的一个朋友, 承租的目的是自己居住,该朋友只愿意出租金每月2 000元。 无论由谁承租,刘某都准备 在适当的时候对该房产进行修缮,计划修缮费用为1。6万元。那么,刘某应该将房产出租给谁呢?
对两个不同的承租对象所涉及的不同政策,以及这些政策对刘某的最终收益所产生的影 响进行分析。 (1)将房屋出租给经...全部
刘某在江南某市一个环境较好的地方以20万元的价格购置了一套二手 房,由于种种原因,近两年内他不想到这里居住,于是决定将此房出租给他人。经朋友 介绍,目前有两个客户都对该房感兴趣:一个是某从事技术服务的经营公司,目的是要 在这里从事商务活动,初步商定每月租金为2 100元;另一个是他乡下进城的一个朋友, 承租的目的是自己居住,该朋友只愿意出租金每月2 000元。
无论由谁承租,刘某都准备 在适当的时候对该房产进行修缮,计划修缮费用为1。6万元。那么,刘某应该将房产出租给谁呢?
对两个不同的承租对象所涉及的不同政策,以及这些政策对刘某的最终收益所产生的影 响进行分析。
(1)将房屋出租给经营单位。根据营业税暂行条例规定,对个人按市场价格出租的居民住房,在3%的税率基础上减半征收 营业税。刘某将房产出租给经营单位,其房租收入两年应缴纳营业税为:2 100x24 x3% +2 =756 (元)应缴纳城建税及教育费附加:756 x(7% +3%) =75。
6 (元)根据有关文件规定,房产出租的,以房产租金收入为房产税的计税依据,税率为12%。因此, 刘某应缴纳房产税为:2 100x24x12% =6 048 (元)个人出租建筑物、土地使用权、机器设备、车船以及其他财产取得的所得,按20%的税率缴 纳个人所得税。
因此,刘某前20个月每月应缴纳个人所得税为:(2 100 -31。5 -3。 15 -252 -800 -800) x10% =21。 335 (元)后4个月每月应缴纳个人所得税为:(2 100 -31。
5 -3。 15 -252 -800) x10% =101。335 (元)两年应缴纳各种税收合计为:756 +75。 6 +6 048 +21。 335 x20 +101。 335 x4 =7 711。
64 (元)如果刘某将自己的房产出租给经营单位使用两年,实际取得收益42 688。36元(2 100 x24 - 7 711。64)。(1)将房屋出租给居民。根据《财政部、国家税务总局关于调整住房租赁市场税收政策的通知》的规定,对按政府规 定价格出租的公有住房和廉租住房,包括企业和自收自支事业单位向职工出租的单位自有住房; 房管部门向居民出租的公有住房;落实私房政策中带户发还产权并以政府规定租金标准向居民出 租的私有住房等,暂免征收房产税、营业税。
对个人按市场价格出租的居民住房,其应缴纳的营 业税暂减按3%的税率减半征收,房产税暂减按4%的税率征收。对个人出租房屋取得的所得暂减 按10%的税率征收个人所得税。刘某两年租金收入合计为48 000元,应缴纳营业税:2 000x24x3% +2=720 (元)应缴纳城建税及教育费附加:720 x(7% +3%) =72 (元)应缴纳房产税为:2 000x24x4% =1 920 (元)前20个月每月应缴纳个人所得税为:(2 000-30-3 -80-800-800) x10% =28。
7 (元)后4个月每月应缴纳个人所得税为:(2 000 -30-3 -80-800) x10% = 108。 7 (元)两年应缴纳各税合计为:720+72 + 1 920+28。 7 x20+ 108。
7 x4 =3 720。8 (元)刘某将自己的房产以每2 000元的租金出租给居民居住两年,实际取得收益44 279。 2元(2 000 X24-3720。8)。通过以上计算分析可以发现,虽然采用第二方案刘某少收2400元的租金将房产 出租给居民,但是,他却能取得1 590。
84元的收益。收起