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如何通过二级市场购买土地?何为二级市场?

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2005-02-15

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    现在通行的二级市场有两种解释: 第一种:房地产一二三级市场: 房地产一级市场是指土地市场,包括土地交易、转让; 房地产二级市场是指开发市场,或者叫房屋预售市场,就是开发商的期房销售市场或者大家常说的“一手房”市场; 房地产三级市场是指存量房市场,就是所谓的“二手房”交易市场。
     第二种:房屋一二三级市场: 房屋一级市场是指开发商销售新房,包括期房、现房销售的市场; 房屋二级市场是指二手产权房交易市场; 房屋三级市场是指租赁权市场,就是使用权交易市场。
   购买土地只能通过土地交易机构进行,目前在北京等城市,土地的交易只能通过招标、拍卖、挂牌交易的形式进行。  。

2005-02-10

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    首先,原建设单位必须准备齐项目建议书批复、规划批准文件等政府批准文件或市危保办、市绿隔总指挥部的意见函、土地开发成本初步测算报告及其他有关资料向市国土局提出上联审会的申请。
   第二,市国土、发展改革、规划、建设、交通、环境、园林、文物、绿隔总指挥部等部门组成的联审会将对上述项目用地就城市规划、产业政策、土地供应计划、拆迁计划、交通、古都风貌保护和环境等问题进行研究,符合现行有关政策的项目予以取消;需纳入土地储备的土地,由市或区县土地储备机构实施储备;确定可以继续开发的项目,由原建设单位继续进行前期开发。
     第三,联审会议确定可以继续开发的项目,由原建设单位按下列程序完成相关工作: 对于具备有效的项目建议书批复和规划批准文件的,原建设单位可直接办理征地(农转用)、拆迁及市政手续;对于不具备有效的项目建议书批复和规划批准文件的,或者手续不全的,原建设单位可依据联审会决定的内容向有关政府主管部门继续申请办理。
     对于涉及办理征地(农转用)的,原建设单位按照国家和本市有关规定,提出征地(农转用)申请,经法定程序获得批准后,按照有关规定对被征地(农转用)单位进行补偿、安置和市政基础设施建设。
  需要对房屋进行拆迁的,由原建设单位按有关规定实施拆迁。 对于存量国有划拨用地涉及拆迁的,由原建设单位按有关规定实施拆迁和进行市政基础设施建设。   对于危改项目用地,经市危保办确认后,由原建设单位向市国土局提出用地申请并由其按有关规定继续实施拆迁和进行市政基础设施建设。
   ■“没过关项目”完成前期开发后入市 完成前期开发的土地,在达到本通知规定的入市交易条件后,由原建设单位向市国土局提出入市交易的申请。  原建设单位在申请土地入市交易前,土地开发成本应通过委托有资质的土地评估单位进行评估或委托专业审计机构进行审计后,由市国土局会同有关部门进行审核确认。
   招标拍卖挂牌出让土地须满足的条件: 权属清晰,不存在纠纷,并提交以下相关文件:属于新增建设用地的,提交征地(农转用)政府批文及征地结案文件;属于存量划拨建设用地的,提交国有土地使用权证或其他权属证明文件;涉及拆迁的,提交拆迁许可证及拆迁结案文件。
     有上级主管单位的,应提交其上级主管单位的批准文件。其中:属于中央在京单位的,应提交国务院机关事务管理局或中直机关事务管理局批准文件;属于军队的,应递交解放军总后勤部或武警总部主管部门批准文件。
   有效的规划意见书和其他规划文件。要求规划意见书公示的,须先进行公示。   根据联审会议确认需要完成交通评价、名木古树处理、古都风貌保护及文物保护处理、环境评价等工作的,须按有关要求在土地入市交易前完成。
   入市公开交易的土地,需达到“三通一平”(达到宗地外通路、通电、通上水及宗地内土地平整)及取得市政接用方案。 入市公开交易的土地有条件的应该达到宗地外通路、通电、通上水、通讯、通下水及宗地内场地平整(简称“五通一平”),实行市政供热和供气的地区还应该达到宗地外通燃气、通热力(简称“七通一平”)。
     对于可以独立出让的国有企业搬迁腾退用地及其他可独立出让的土地,周边已具有相应的市政基础设施条件,可在取得市政相关主管部门的市政接用方案并完成建筑(构筑)物拆除后的入市交易。
  余美英。

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