二手房交易不同过户方式怎样最省税费?
一、当房产以继承形式过户时
房产继承是按照《继承法》的规定,把被继承人所遗的房产转归继承人的行为。房产继承是不需要交税的(包括契税、营业税和个税等)。但是有两个条件:一是继承应当在被继承人死亡后才能发生;二是继承遗产的应当是被继承人的法定继承人。
《继承法》规定的法定继承人包括配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、儿媳、女婿。继承第一顺序:配偶、子女、父母。继承第二顺序:兄弟姐妹、祖父母、外祖父母。
需要注意的是,继承房产需要办理继承公证,收费采取分段递减累计收取。 受益额按公证处委托的机构提供的“评估价”计算,通常低于市场价,各区不一样。
具体标准如下:
受益额20万元以下...全部
一、当房产以继承形式过户时
房产继承是按照《继承法》的规定,把被继承人所遗的房产转归继承人的行为。房产继承是不需要交税的(包括契税、营业税和个税等)。但是有两个条件:一是继承应当在被继承人死亡后才能发生;二是继承遗产的应当是被继承人的法定继承人。
《继承法》规定的法定继承人包括配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、儿媳、女婿。继承第一顺序:配偶、子女、父母。继承第二顺序:兄弟姐妹、祖父母、外祖父母。
需要注意的是,继承房产需要办理继承公证,收费采取分段递减累计收取。
受益额按公证处委托的机构提供的“评估价”计算,通常低于市场价,各区不一样。
具体标准如下:
受益额20万元以下的部分,按不超过1。2%收取;
超过20万元不满50万元的部分,按不超过1%收取;
超过50万元不满500万元的部分,按不超过0。
8%收取;
超过500万元不满1000万元的部分,按不超过0。5%收取;
超过1000万元的部分,按不超过0。1%收取。
证明单方赠与或受赠的,减半收取。(目前公证处只办理双方公证)
需要交的费用为:如果受益额100万,20万×1。
2%+30万×1%+50万×0。8%=9400元(公证费)。
提醒:继承过户获得的住房,再次出售时和买卖过户获得的住房一样正常交税(营业税、个税和契税),满五年且为家庭唯一住房可免征营业税和个税。
(继承或直系亲属赠予取得的住房,购房时间可以从原产权人购房时间连续计算。)
二、当房产以赠予形式过户时
根据规定,对于个人无偿赠予不动产行为,应对受赠人全额征收契税,契税缴纳标准为总房价的3%。
无偿赠与房产给他人,南京市目前执行的是免征营业税和个税。
需要特别注意的是:非家庭成员之间的房产赠予合同,必须经公证处公证,所需缴纳公证费与继承公证费收取方式相同。
家庭成员指:产权人的子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、孙子女、外祖父母、外孙子女、公婆、儿媳、岳父母、女婿。
需要交的税费为:公证费+3%契税(家庭成员之间赠予过户只需交3%契税)
直系亲属:指相互之间有一脉相承的血缘关系的上下各代亲属,如父母与子女、外祖父与外孙子女等。
提醒:赠予过户获得的住房,如果是直系亲属之间赠予,再次出售和买卖过户获得的住房一样正常交税(营业税、个税和契税),满五年且为家庭唯一住房可免征营业税和个税;非直系亲属之间通过赠予过户获得的住房,再次出售时需要缴纳20%的个税。
(继承或直系亲属赠予取得的住房,购房时间可以从原产权人购房时间连续计算。非直系亲属赠予取得的住房。购房时间从受赠产权时间开始计算。)
三、当房产以买卖形式过户时
1、契税(买房人交)
家庭唯一住房非家庭唯一住房
面积<90?1%3%
90?≤面积<144?1。
5%
面积≥144?3%
2、营业税(按规定应由卖房人交,但在实际过程中会有转嫁给买房人的情况)
购房时间≥5年购房时间<5年
普通住宅免征计税价格*5。55%
非普通住宅(计税价格-购房价格)*5。
55%
普通住宅:住宅面积≤144?且容积率≥1。0
计税价格:按《房屋买卖契约》上的售房价格与同类地区同类房屋市场价格,按"孰高"原则予以确认。
购房价格:根据纳税人提供的《销售不动产发票》确定。
满5年如何界定:
(1)按市场价格购买的住房以《房屋产权证》上记载的日期和《契税完税证》的填发日期,按"孰先"原则确认。
(2)按房改政策购买的住房以《房屋产权证》上记载的日期、《公有住房购买契约》的签定日期和付款收据时间,按"孰先"原则确认。
(3)继承或直系亲属赠予取得的住房,购房时间可以从原产权人购房时间连续计算。
(4)非直系亲属赠予取得的住房。购房时间从受赠产权时间开始计算。
3、个税(按规定应由卖房人交,但在实际过程中会有转嫁给买房人的情况)
购房时间≥5年购房时间<5年
住宅家庭唯一住宅可免核定征收1%或查验征收20%
查验征收:纳税人能够提供房屋原值等费用发票,个人所得税=(计税价格-原值-契税-相关税费-合理费用)×20%
核定征收:纳税人不能提供房屋原值等费用发票,个人所得税=计税价格×1%(南京目前按此标准征收个税)
家庭唯一住房:指在南京没有其他的住房,至于纳税人本人或者配偶在外地有没有住房、有几套住房,都是不管的。
纳税人名下如果有其他的期房,只要购房记录能查到,即使房产证没有办下来,也不予认定为"唯一住房"。
需要交的税费为:营业税+个税+契税(按实际情况交纳)
从以上的税费明细可以得出:
1、法定继承人之间过户继承最划算
法定继承人之间的过户,继承最划算,除了公证费无需交纳任何税费,非法定继承人之间的只能通过赠予或者买卖过户。
提醒:在实际操作中,因为继承是遗产人死后才可以进行产权过户,所以这种过户方式的人比较少。
2、房子须缴营业税时赠予较划算
如果房产交易未满5年,需要缴纳营业税的情况下,赠予比买卖过户划算。但是非直系亲属之间房产赠予过户后,再出售时要交20%的个税。
直系亲属:指相互之间有一脉相承的血缘关系的上下各代亲属,如父母与子女、外祖父与外孙子女等。
提醒:赠予过户获得的住房,如果是直系亲属之间赠予,再次出售和买卖过户获得的住房一样正常交税(营业税、个税和契税),满五年且为家庭唯一住房可免征营业税和个税;非直系亲属之间通过赠予过户获得的住房,再次出售时需要缴纳20%的个税。
(继承或直系亲属赠予取得的住房,购房时间可以从原产权人购房时间连续计算。非直系亲属赠予取得的住房。购房时间从受赠产权时间开始计算。)
3、购买交易满5年家庭唯一住房税费最低
实际生活中,买卖是最常见的房屋过户的形式。
当购买交易满五年且为家庭唯一住房时,免征个税、营业税,此时缴纳的税费成本是相对较低的。如果买房人家庭没有其他住房,房子为90?以下的普通住宅,契税也可以按1%最低标准交,这种情况税费成本最低。
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