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买卖双方持相关证件到土地局办理。 大多经历以下环节：登记，领表，签署合同，递件，立契（过户），完税，领新的产权证原证注销
买卖双方持相关证件到土地局办理。 大多经历以下环节：登记，领表，签署合同，递件，立契（过户），完税，领新的产权证原证注销收起
怎么“过户”取决于当事人。 因为过户具体分好几种：买卖、赠与、作价入股等 买卖：填买卖合同；赠与：办理赠与公证... ...
怎么“过户”取决于当事人。 因为过户具体分好几种：买卖、赠与、作价入股等 买卖：填买卖合同；赠与：办理赠与公证... ...收起
过户“立等可取”可望激活二手房 明年全面推行 网易房产 查看北京房产部落 2004-09-24 09:14:26 来源: 新京报 不良信息...全部
过户“立等可取”可望激活二手房 明年全面推行
网易房产 查看北京房产部落
2004-09-24 09:14:26 来源: 新京报 不良信息举报 发表评论 查看评论
目前过户耗时长手续复杂且风险大，第三方担保加大成本，需主管部门规范及加速办证
由于北京市目前的房产过户手续过于复杂、时间较长，很多打算进行二手房买卖的客户望而却步。
日前，据链家房地产经纪有限公司统计，因为权证手续复杂而放弃交易或者转售为租的业主多达15%以上。若明年全面推行二手房过户“立等可取”，将使二手房交易量大幅提升。
现状：普遍需两个月，15%放弃交易
“在二手房交易过程中，买方往往希望办完产权证之后再付款，而卖方则希望拿到钱后办理产权过户，但必须办理的房屋所有权转移等相关手续需要较长时间，这就使钱款、产权的交割时间难以统一，进而产生交易风险。
”中济律师事务所吴元明律师说。
另据链家人士介绍，目前，因为产权证手续的复杂而放弃交易或者转售为租的业主多达15%以上。该人士分析说，由于房产过户手续的复杂性和不确定性，使得买卖双方及中介公司在订立交易合同后，很容易因为合同中的约定时间和最终交易时间的偏差而产生纠纷。
目前，普遍需要近两个月才能办理完产权证过户，时间过长容易存在很多不确定因素，例如：买方的购房款滞留在经纪公司账户上，可能会被不法经纪公司占用或者挪作他用，转而操作“现金收房”等业务，增加了百姓进行二手房交易的风险性。
影响：“瓶颈”严重阻碍交易量
据链家人士介绍，产生产权过户时间长是由于产权证过户手续复杂，各区所需证件不统一，其中过户手续办理最快的是海淀区，公房只需要5个工作日，商品房需要10个工作日，其他区县的过户时间长短不一，最长的要30个工作日才能完成。
相比之下，二手房交易活跃的上海市二手房过户手续3日内即可领取。
在二手房按揭方面，银行为了规避贷款风险，也要求贷款人办理完房屋抵押登记之后才能放贷款。链家人士介绍，目前办理抵押登记时间最快的仍是海淀区，需要5个工作日，其他区县最长需要30天。
卖房人只能在银行放款时才能拿到房款，“这一程序的烦杂也在阻碍着二手房交易。 ”该人士称。
此外，吴元明律师指出，现在北京市的产权过户采取的登记制度并不完善，要查询相关产权也并非易事，而且目前房产证造假的事例又屡见不鲜。
因此，担心房产证造假也就成为买房人及中介公司最头痛的事。因此，二手房市场的交易瓶颈还在于交易过程不够规范和透明。
尝试：中介居间担保环节多但安全
目前，一些较有实力的中介都采用居间担保的模式来解决产权房款交割难题。
据京城某银行一位人士透露，只有中介公司提供阶段性担保（即在房屋没有办理抵押登记之前由中介做阶段性担保），银行才可以放款。
这些能承担担保责任的中介都是银行考查认为较有实力的企业，并且在银行存入一定的担保资金。
如果在交易过程中出现问题，中介公司需承担一定责任。
中介公司如此做是为使卖方尽快拿到房款，从而促成交易，毕竟目前北京的二手房市场是卖方市场。
据中大恒基市场研究中心8月份统计显示，北京热点区域二手房供需比例高达1：50，而一般区域的供需比也保持在1：8左右，在这种市场环境下，中介只能周旋于买卖双方及各种职能部门之间促成交易。
但是，购房者也需要向中介交纳上千元的担保费。如此，居间担保既增加了交易环节，也提高了交易成本，规范交易环境，确保安全交易，对市场也是一个很大的推动。
展望：统一各区县过户手续，试点运行“立等可取”
尽管一些中介公司提供居间担保，但买卖双方仍有顾虑，特别是买家担心交易资金被不法中介公司骗走或挪用。
因此，目前一些中介公司也正在尝试通过与第三方机构合作确保安全、成功交易。其具体做法是中介公司与银行、公证处、担保机构、甚至律师事务所共同负责二手房交易资金托管业务。但业界认为，这一举措将加大交易成本。
日前，记者从链家市场部人士处获悉，北京市建委已着手统一北京各区县房产过户手续，这无疑会进一步规范并提高二手房交易程序及办理速度。 其中海淀区二手房过户“立等可取”也已进入试点运行阶段。
虽然由于没有建立完备的数据库，曾出现房主或购房人姓名误录的现象，但随着操作人员专业化程度的加强，这一问题将会得到解决。
链家分析人士认为，依照目前情况看，二手房过户“立等可取”有望在明年推广，届时，北京市二手房交易时间将大为缩短，过户证件统一，将促使大量二手房源释放，二手房交易量将因此得到大幅提升。
专题采写/本报记者袁秀丽
■提醒
费用交接需查明
在二手房交易过程中，除物业所有权交易存在风险外，在物业交接过程中还应注意卖方是否存在各种欠费，是否企图转移欠费至买方。
据中大恒基一位人士介绍，往往有些原先业主对自己所欠的各项物业费一概不交，还有些业主欠付好几年的取暖费、煤气费等，但为了过户，便只交最近一年的欠费，然后把相应的收据冒充全部的物业交接费用，对此，中介公司需要事先到小区物业公司进行查询。
如果买方自行办理，则应在房屋交付使用前，供暖费、物业费、水费、电费、煤气费等都要查明。
■他山之石
上海：交易期间款证统一监管
去年，上海二手房全年交易总量已突破2300万平方米大关，与新建商品房旗鼓相当。
链家人士分析，这一方面得益于其过户手续所需时间短，3日内即可领取，而且跨区域也可以办理产权过户。
另据记者了解，为避免二手房市场交易中和钱款交割的风险，去年年底，上海市浦东房地产交易中心推出了二手房交易资金监管服务。
即交易期间双方的购房款和产权证交由监管窗口统一管理，待产权转移登记完成后买卖双方同时领证领款。据该中心工作人员介绍，很多网上达成协议的二手房买卖都到中心交易，便捷、安全，也不用担心不法中介搞鬼。
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