你好!我想请教一个问题。我是一名大学教师,执教多年。我的家庭比较宽裕,现有闲钱100余万元,前些年未征收房屋营业税的时候,我会在闲暇时间,做一些二手房交易,低价买进,加价卖出,做一些投资,小有收获。自从几年前国家征收营业税后,我便罢手不干了。我知道,现在也有很多房虫利用“委托公证”的方式,还在继续炒作二手房。他们付给房主全款后,并不过户,而是与其到公证处签订一份“委托公证书”,然后寻找下家再进行交易。但这样做的最大的风险就是,在房虫持有该房屋期间,如果房屋因原房主其它债务纠纷,被法院查封用于拍卖抵债,则房虫将遭到巨大的损失。我是个比较稳健的投资者,不太愿意冒险,当然,像我刚才所描述的那种情形也很少发生。近段时间来,我又想再度涉足二手房市场了,因为我的百余万闲钱存在银行实在是资源浪费,而我对其它的投资领域又一窍不通,只能选择房地产领域。我打算这么做,具体步骤如下:先与卖房人洽谈好房屋价格后,一同到房管所查验房产证的真实性,在确定该房屋无抵押,无共有人的情况下,再到达公证处,办理两份公证,先办理买卖公证(按千分之三收费),办完后,随即办理委托公证(300元),其中,委托公证也可以到另一家公证处办理,两份公证办完后,我将购房款(全额)打到对方帐户上。对方将房产证+土地证给我,整个流程下来,我的手上会有:房产证,土地证,房屋买卖合同,全额付款的收据,委托公证书,买卖公证书。 我通常会在一个月的时间将房子卖掉,我们这的房产证挂失要6个月后才能补发新证,所以不用担心原房主重新申请补发新证,然后再将房子卖给其他人的这个风险。对于我而言,最担心的问题只有一个,就是在我持有该房屋期间,比如买房后的第十天,遇到法院查封该房屋,理由是原房东因其他债务纠纷,欠下一屁股债务(远大于该房产价值),债主们诉诸法院要求将其名下物业拍卖抵债,并且原房主再也不知下落,假定再也找不到,这时的我该如何最大限度的维护自己的利益。常言道:常在河边走,哪有不失鞋。也许交易三四套房产并不会遇上我说的那种情形,但如果交易四五十套房产,就说不准遇上。假定我一定会遇到这样的事,为了提前预防不幸的发生,事前该做好哪些准备?在合同中该写些什么条款,会在法庭上起到大的作用,使法院采信买卖公证书,从而顺利过户?在法庭上我又该怎么说才对自己有利? 另外,在法院没发现委托公证书时,我是不会主动亮出的。情况都已讲明,望详细解答,先道一声:谢谢!!
哈。这个问题你前几天提过,还有些印象,基本上是原题。
再重复一下我的观点:
1、你是个很有经验的“房虫”,对法律也很内行,但就在于是想要钻法律的“空子”,可是,这是很有风险的。
2、其实,你是知道这风险的,即“在我持有该房屋期间,比如买房后的第十天,遇到法院查封该房屋,理由是原房东因其他债务纠纷”……
3、这个风险是非常大的,因为这是许多无赖转稼债务危机的惯用手段。 只要你遇到一次,就亏大了。
4、从法律上讲,确认房屋的产权是以房产证为准,从交易习惯上说,房产交易是以过户为完成,无论是“合同条款”还“公证书”在法律上只是一种证据,但其证据效力都不能大于国家的法律规定。
5、上面这个道...全部
哈。这个问题你前几天提过,还有些印象,基本上是原题。
再重复一下我的观点:
1、你是个很有经验的“房虫”,对法律也很内行,但就在于是想要钻法律的“空子”,可是,这是很有风险的。
2、其实,你是知道这风险的,即“在我持有该房屋期间,比如买房后的第十天,遇到法院查封该房屋,理由是原房东因其他债务纠纷”……
3、这个风险是非常大的,因为这是许多无赖转稼债务危机的惯用手段。
只要你遇到一次,就亏大了。
4、从法律上讲,确认房屋的产权是以房产证为准,从交易习惯上说,房产交易是以过户为完成,无论是“合同条款”还“公证书”在法律上只是一种证据,但其证据效力都不能大于国家的法律规定。
5、上面这个道理你也是应该很清楚的,所以,才有“在法院没发现委托公证书时,我是不会主动亮出的”之想法。可是,执行申请人可能比你更精明,他们会请求法院到公证处调查的,一旦查实,你这就不是“善意第三人”了,这就有“合谋”之嫌了,岂不是弄巧成拙。
6、另外,就是没有这份“公证”由于证据的证明力问题和交易没有完成问题,法院也是可以执行的。到时你只能找原房主讨债了,如果找不到原房主,吃亏的就是你。
7、我们这样讨论可以,但你千万不要去实施,从你一再提问上看,你是真的要实施吧?那就应了你自己的话——常在河边走,哪有不失鞋。
你得当心了。别是偷鸡不成蚀把米,并且这米是很贵的啊。收起