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我家老房子(300多平方)1992年因建小学卖给了学校,学校以资金和一块地(80多平方)作交换.但老房产证现还在我们手上 于1992年在学校送的那块地上建新房时 未考虑到房产证和土地证的问题 直至现今我家房屋仍无房产证和土地证 如要补办理 ? 象这种历史遗留问题 在办理上可以省那些步骤(因为去咨询时光土地证都要盖30多个章还不谈房产证 太夸张了吧~~~~~~)
延迟办理房产证时千万别签补充协议 开发商延迟办理房产证，总是千方百计逃避承担违约责任。其中，最有效的办法就是诱骗或者逼迫业主签订补充协议（...全部
延迟办理房产证时千万别签补充协议
开发商延迟办理房产证，总是千方百计逃避承担违约责任。其中，最有效的办法就是诱骗或者逼迫业主签订补充协议（不签补充协议不给办证）。
一旦业主签订了补充协议，那么补充协议就取代了原商品房买卖合同条款，原商品房买卖合同有关条款失效，业主丧失了原商品房买卖合同中约定的及时办证和取得违约金的权利，但是补充协议中新约定的办证期限还远远没有到期，业主自然也不能根据补充协议追究开发商的责任了。
此计就是偷梁换柱，瞒天过海，其得逞则在于业主不太懂法，开发商的此类诡计尚未大白如天下。下面几则案例是本律师亲自经办或者业主咨询我的典型案例，写出来共诸位借鉴。
案例1 在补充协议中约定办理房产证的日期从缴纳契税时开始起算
罗先生2001年在广州市番禺区市桥镇繁华路口岸大厦购买了一套房屋，房价约30万元。
双方约定开发商在交楼后360日内办理房产证。2001年11月，开发商交房了，但是至今没有办妥房产证。2005年5月，罗先生委托本律师去番禺区法院起诉，要求开发商依约办理房产证，支付4万余元的违约金。
立案后，开发商的律师与我方协商，同意支付1。5万元，但是罗先生不同意。 结果开发商玩起了管辖异议的拖延时间的法律游戏。2005年5月中旬，罗先生打电话给我，说开发商交他去交纳契税，现在他在开发商处交纳契税（剩下的一半）。
我说契税应当交纳，这样可以配合开发商办理房产证。但是，他没有跟我说开发商让他签订补充协议的事情。2005年10月，该案开庭前10分钟，经办法官拿出对方律师提交的证据，就是罗先生与开发商番禺口岸房地产开发有限公司签订的补充协议。
该协议约定：从交纳契税之日起180日内开发商为业主办妥房产证。这样，等于废除了商品房买卖合同中有关办理房产证的条款，重新约定了新的规则。按照这个新的约定，办理房产证的期限还没有届满，更不存在延迟办理及支付违约金的问题。
我知道这个案件必输无疑，法官也说肯定判我方败诉。 罗先生说当时他签订补充协议时，虽然看到这个条款，不知是这样的理解，以为很快拿证了。开发商的律师说，他跟几百户业主都签订了该协议。
罗先生根据我的提议，极度沮丧地撤回了诉讼，因为可以退回一半诉讼费。我自己懊悔没有交待业主不要签订补充协议。
案例2 在补充协议中约定办理房产证的日期从交齐办理房产证资料时开始起算
2005年7月，李先生在广州市海珠区2003年南×广场购买了一套商铺，价值100万余元。
开发商至今没有办理房产证。他打算委托我起诉开发商，要求开发商办理房产证，追讨违约金。在电话交谈中，我得知他与开发商签订了补充协议，约定办理房产证的时间自业主交齐办证资料之日起算。
我一听就知道不行了，说无法起诉开发商。为什么呢？开发商在商品房买卖合同中约定的办理房产证的时间是540日，起算时间是交楼之日。 他是2003年5月收楼。本来没有签订补充协议时，开发商已经违约了，可以起诉开发商。
但是，新的补充协议取代了原商品房买卖合同的约定。补充协议约定的交齐办证资料，是指办理房产证时应当由业主提交的的业主身份证复印件，发票复印件，按揭贷款合同，房屋买卖抵押申请书等资料。 这些资料往往是在开发商大大延迟办理房产证后，通知业主办理房产证时才提交的，这样就将办理房产证的起算时间大大推迟了。
李先生是2005年6月交齐办证资料的，这样就将办理房产证的起算时间2年零1个月，也就是将办理房产证的期限延长了2年零1个月，这样办证期限还很长，开发商就没有构成违约。 附近的万×商场的开发商在补充协议中也是这样约定来算计业主的。
案例3 在补充协议总约定放弃追究开发商的一切违约责任
业主张某打电话向我咨询，打算起诉广州市番禺区钟村南奥花园的延迟办证责任，在交谈中，我得知他已经签订了放弃追究开发商的违约责任的补充协议，就劝他不要起诉，称这样会败诉的。
此外，在领取房产证时，开发商将业主放弃追究开发商违约责任的条文放在一大堆文字里，业主没有看清楚就签字了，那就更冤枉了。购买了海珠区××园的冯女士就是这样。她在领房产证时，开发商让她在一张纸上签字，纸张的抬头是黑体字“领取房产证收据及说明”，但是200余字的结尾却有这样一句话：“双方互不追究一切违约责任。
”开发商规定不签字不领证，但是没有详细解释该说明的内容。冯女士以为只是收据，看也没有看文字，就签字了。后来，许多业主将开发商告上法院，要求赔偿延迟办证的损失，都得到几万元赔偿。
冯女士却不能得到应得的赔偿了，十分懊悔。因此，业主在收楼、领取房产证时，凡是碰到签字时，一定要仔细看清楚每个字，看清楚才签字，不懂时可以向律师咨询，不要放弃索赔的权利。
律师建议
广东佳思特律师事务所王美舟律师处方：
购房者追索延迟办证赔偿，通过追讨违约金迫使开发商尽快办理房产证，需要注意以下事项：
一是千万不要与开发商签订任何放弃延迟办证赔偿的协议，不要将缴费签署文件的日期与实际签署日期不符，例如往后签署，或者空白，以使开发商逃避责任。
如果开发商逼迫业主签订补充协议，可以委托律师代理签订该协议，以免上当，最好是拒签该协议，委托律师诉讼，从而迫使开发商因为害怕支付更多的违约金，被迫尽快办理房产证，这样就反客为主。
二是要及时配合开发商办证，及时缴纳税费，签署各种文件，否则，不提交身份证复印件，不签署房屋买卖申请书、他项权利登记申请书等文件，开发商无法办理《房地产证》，提交资料时最好要求开发商写收条；契税直接交到房管局，之后将完税凭证交给开发商，以免开发商最终没有办出房产证，又损失了契税，
三是如果决定诉讼，要迅速，不要拖拉，早告开发商还有人有钱，因此早告多拿钱，迟告少拿甚至没有钱，不要总是观望，或者前怕狼，后怕虎，这样会贻误时间，可能最终开发商人去楼空。
四是及时向开发商发函催告要求延迟办证赔偿，以便延长诉讼时效，
五是尽量委托律师帮助取证和代理诉讼，由于开发商提交的证据千差万别，千奇百怪，如果购房者不能有力反驳，或者在庭审中说错话，可能导致胜局变败局。
集体委托律师费用更低；
六是开发商如果具备大产证，购房者可以凭判决书自行办理房产证，无求于开发商，这样增加了诉讼的意义。
七是要及时延长诉讼时效，从交楼后一段时间起，不要超过2年。
八是延迟办证违约金是按日计算，每年约8％，合同约定的1％等固定比例的违约金数额往往太少，可以要求提高。
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