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我即将买一套二手房,请问交易中应注意哪些问题?

房产,过户等

    首先了解自己之需求,包括首付,能貸款??地段,房子大少,居住環境。 看房?r需要注意的地方 1)房子在窗???台,洗手間,?N房各部分?身有否漏水,因?槁┧铍y治理之??題。
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    首先了解自己之需求,包括首付,能貸款??地段,房子大少,居住環境。 看房?r需要注意的地方 1)房子在窗???台,洗手間,?N房各部分?身有否漏水,因?槁┧铍y治理之??題。
   2)???清楚房?r所包括的一齊物品。 3)了解物?I周?情?r,包括交通,社?^配套設施,物?I管理情?r,因?檫@?Ψ孔由??力影?十分之大。   ?署合同需要注意的地方 1)賣方是否產?嗳?是否共同?產。
  在?約之?r必?查看產?嘣^。 2)有關買賣合同?l款: a)例如相方姓名及身分証?碼 b)產?嗟刂繁仨?跟產?嘣^一?? c)買賣?r錢 d)過程中每一??手續之?r間 e)售?r所包括之一切物品 f)付款方式及?r間 g)房產之欠費或??仗?理方法 h)雙方或三方(通過中介?r)之遺約及賠??方法 物?I文?要注意的地方 1)除了房本及鎖匙以外。
     2)有關房子所有什費之最後發票,因?槟阍谖?I交?之?r可以通過讀?滴陌辞宄星焚M,否?t你要承?鲜?I主之欠費。 3)一手?I主所交之相關初裝發票,如水,?,煤,供暖等等,否?t在你更名的?r候可能產生??題。
   4)而在某些城市有特?e?艏芾淼脑?,你也可以要求賣方提供?艨谶w出証明。   過程太覆雜,但基本己足?虮U?其他具體??題需要具體考?]。收起

2006-04-16 00:59:03
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到大街上,多问几家中介所,自然便知了, 问行情,登记求购,最少十家, 你也就成了师父。

到大街上,多问几家中介所,自然便知了, 问行情,登记求购,最少十家, 你也就成了师父。 收起

2006-04-11 20:40:02
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    我整理了部分具有代表性的问题,供朋友在实践中参考: 购买二手房,最重要的是认真审查房屋产权的完整性、可靠性。 首先要求卖方提供合法的产权证书正本,...全部

    我整理了部分具有代表性的问题,供朋友在实践中参考: 购买二手房,最重要的是认真审查房屋产权的完整性、可靠性。 首先要求卖方提供合法的产权证书正本,并到房管部门查询产权证的真实性,以及拟购房产产权来源和产权记录。
  包括房主、登记日期、成交价格等,还需要确认卖方产权的完整性,了解所购房有没有被抵押,以及与人共享等;注意产权证上的房主与卖房人是否同一个人。  其次要搞清楚所购房源是否属于允许出售的房屋。
  一般来说,军队、医院、学校的公房必须要原单位盖章后才能出让。 与商品房不同,二手房买卖一般都是“个案”。所以有关价格、房况等,都需要消费者自己或自己委托机构来详细了解。在决定购买前,消费者应该仔细观察户型是否合理,各种管理是否到位,供电容量是否能够负荷空调等大型家电。
    查看天花板是否有渗水痕迹,墙壁是否有爆裂或者脱皮等明显问题。有的还应询问小区保安水平、物业管理费及收费标准如何。此外,消费者千万不要忘记了解购买的房子已有多长历史、土地使用期限还有多长;有没有欠费情况,如物业管理、水、电、气费等。
   在掌握房屋基本情况的基础上,消费者应从多个方面对比判断二手房的价值。  也可以委托信得过的中介机构或评估机构进行评估,弄清能否做二手房按揭贷款。一般情况下,银行按揭时会做保值评估,这个价格可以看出房屋的最低保值价。
   最后,提醒您,购买二手房时,不要轻信对方,一定要合法、彻底地办理过户手续。二手房必须经房屋土地管理部门办理完过户手续,才算真正换了主人,其他任何单位的保证和公证都不算完成交易。   挑选“二手房”四大技巧 住房成为商品,“二手房”交易将成为整个房地产交易市场中最活跃的部分。
  目前,国家已开始加大促进二手房交易的力度,因此,二手房交易会逐渐活跃起来,但“二手房”买卖不像购置新房那样一目了然,因此,挑选时应格外注意。 查明产权状况 “二手房”由于大多是随着住房商品化才成为个人消费品的,“身份”比较复杂,了解其产权状况非常重要。
    购房人第一步是要卖方提供产权证书、身份证件、资格证件以及其他证件;第二步应向有关房产管理部门查验所购房产产权的来源和产权记录,包括房主、档案文号、登记日期、成交价格等;第三步要查验房屋有无债务负担。
  另外,购房者还需了解所购房有无抵押、是否被法院查封。 特别注意的是,产权有纠纷的或是部分产权(如以标准价购买的公有住房)、共有产权、产权不清、无产权的房子,即使房子再好也不要买,以免成交后拿不到产权证。
     看清房屋结构 “二手房”的结构通常比较复杂,有些房子还经过多次改造,结构一般较差。 选购时,不仅要了解房屋建成的年代,现有建筑面积和使用面积是否与产权证上所标明的一致,房屋布局是否合理,设施设备是否齐全、完好等情况,更要详细考察房屋的结构情况,了解房屋有无破坏结构的装修,有无私搭、改建造成主体结构损坏等隐患。
    为此,可以到房管部门的档案室查询原建档案,看看图纸资料,打消疑惑。 考察环境和配套 旧房子一般位于市区地带,建筑密度大,周边环境已经形成多年,一般较难改变。要认真考察房屋周围有无污染源,如噪音、有害气体、水污染、垃圾等,以及房屋周围环境、小区安全保卫、卫生清洁等方面的情况。
    对房屋配套设施的考察主要有:水质、水压、供电容量、燃气供应、暖气供应情况和收费标准以及电视接收的清晰度等。走访一下周围的邻居,对这里的环境和生活方便度会有更深入的了解。
   了解物业管理状况 对物业管理的考察,主要是考察物业管理企业的信誉情况和服务到位程度,看看保安人员的基本素质、保安装备和管理人员的专业水平、服务态度如何,小区环境卫生、绿化等是否清洁、舒适,各项设施设备是否完好、运行正常等。
    还要了解物业管理费用标准,水、电、气、暖的价格以及停车位的收费标准等,了解是否建立了公共设施设备、公共部位维修养护专项基金,以免日后支付庞大的维修养护费用,出现买得起住不起的情况。
  许多公房出售后陷入了“无人管”的状态,选择时宜慎重。 二手房砍价技巧 目前,旧房交易日趋活跃,消费者在买房过程中应掌握一定技巧,以免多花冤枉钱。   旧住宅由于长年磨损,质量下降,其价格很难得到准确估计。
  要想在砍价时居于有利地位,购买者应事先把握住宅的情况。要充分了解该住宅的弱点,弄清楚该住宅上市多久,卖出去的原因,要尽量搞明白曾有多少人出过价,出价多少,要弄清卖主有什么附加条件,付款方式如何,是否是分期付款,最好能弄清卖主卖房的原因,必卖的期限、卖房款的用处以及当年买进房屋时的真实价格。
    掌握上述信息,就可以酌情提出杀价的理由来。 砍价时,要有根要据地暴露旧住宅的各种不足之处,如环境差、设备老化等,迫使卖主降价。对于长期上市仍不能卖出的旧住宅,应正告其房主卖价太高,打击房主的自信心。
  如果了解到卖主最后的必卖日期,可使用拖延战术,一边讨价还价,一边拖延时间,等接近必卖日期时,利用卖主的急售心理,伺机杀价购买。   也可让自己的熟人出面,通过交情,探听卖主所能接受的底价标准。
  为了使自己居于主动地位,砍价时要多听少讲,特别是不能轻易开口应价,要坚持不到最后关头不应价的原则。 另外,为了解除卖主的防备心理,杀价时最好坦率地告诉卖主,买房的目的是自用,而不是为他人代买,这样可以防止卖主怕房地产经纪人插手牟利而故意拒不让价。
     二手房安全交易四步走 第一阶段心理准备 针对目前尚不规范的房地产中介市场,是自己成交还是找有资质、信誉好的房产中介公司?如果自己找客户,首先您要有闲暇的时间;其二,您要有比较专业的房产及法律知识;第三,要有较好的心态及耐性。
  因为讨价还价的过程可能漫长而艰难。   不如找一家代理公司试一试。但是找中介公司要注意:有无资质、信誉是否良好、操作是否规范,可打电话咨询一下,看看报价及公司的服务态度,也可亲自上公司实地考察,或问问周围已卖房人对中介公司的评价,最后您再选一家公司代理。
   想卖多少钱?这是业主最关心的问题。如何确定房屋价格,应给自己的房产做个评估。   第二阶段市场考察 看看您的房产所在的区域,周边环境(包括文化、体育、医院)及生活配套设施是否完善,道路交通状况是否良好。
   房屋建成年代、小区环境、房屋结构、朝向、楼层,都是影响房价的原因。业主应了解自己房屋优劣势,才可达到自己理想的预期价值。 第三阶段房屋交易 卖房者均希望尽快将房子卖掉。  故而往往找多家公司,各家公司都带客户看房,其间,有各公司业务员,有想甩掉中介的买房人,同时不乏别有用心的不法之徒。
  房主是天天陪同看房,讨价还价,电话不断,精神高度紧张。建议卖房人先考察一下公司的声誉,与中介公司签订好代理协议,然后中介公司会派专人负责,有针对性地向客户推荐房房,组织看房,尽快地寻找买方,同时帮助办理过户的相关手续,省去了卖房人大量的时间和精力,安全可靠又快捷。
     第四阶段物业交割 正常情况下,房子交接完毕,房产登记过户后当日,您就应该拿到全部售房款,如果您不能按时交房,则根据情况,暂扣部分房款,待交房时付清,付款时间在合同中有明确规定。
  很多卖房人可能想卖房子拿到房款就完事了,其他与我无关。殊不知,如果买方故意不交供暖费、物业费,也不与对方签订相关合同,这时收费部门往往找原房主,尤其是原产权单位,弄得不好,还会影响您的声誉。  如果寻找一家中介公司,则会省去这些麻烦。
   ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~ 购买二手房问题比较多,最好找一个有实力的物业中介公司帮忙,这样会给自己省很麻烦和时间. 。收起

2006-04-10 18:17:09
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中介 房主 贷款 卖方

二手房中介到底有没有责任规避交易风险事情发展到现在实在让我很无奈。今年二月份,在经过几番权衡后,我通过超越房地产公司与卖方签订了一份房屋买卖合同,合同上写明3月20日应该完成交易过程,但截止到今天4月12日,我给中介的佣金交了,给房主的首付款交了,银行对我的贷款申请审批了,交易但却再也进行不下去了。问题出在卖方,她签协议之前没注意到合同中规定的付款程序,她认为必须得到全款后才敢过户,而中介坚持如果按照建行规定的程序一定要先过户再放贷,双方谁都不肯让步。我问了一些同事朋友,他们说业主的要求符合常情,不算过分,我也觉得只要不是房主无事生非一切都可以商量。我向中介咨询,既然分歧发生了,有没有别的解决办法,他们说或者再找垫资公司先把尾款帮我垫上,但要花7000元的垫资费;或者就是采取诉讼,告房主违约,没有其他办法。我从心里觉得这样很不合理,因为房主虽然违约在先,但谁都有疏忽的时候,不是一定不能原谅,毕竟是笔数目不小的交易,和和气气地办总比别别扭扭地办要好些,况且她也是和我一样付了中介费的,现在她对交易产生了疑虑,中介有责任在中间协调解决,而不应该像这样要么要买方来多交钱,要么就把责任都推卸到卖方身上。这样的想法和中介的人沟通后,他们一口咬定是我站错了立场,不应该替卖方说话,而并没有积极解决卖方担心的信誉问题。这时,我又把买卖合同翻出来看了一遍,发现上面只有甲乙双方,没有丙方(中介)的任何关系,而我和中介之间也只有一单佣金确认书,上面没有注明任何中介应当承担的责任和义务。我向中介追问他们收取的佣金包含哪些服务项目,他们说佣金只是帮助我们买卖双方签订合同,其他的后续服务都是附带的,不收取费用。我让越来越觉得这次交易的背后有些说不清楚的东西,比如我们同事只是一次性付给中介费用,他们负责从头到尾的一切事情,业主只是配合办理就可以了;而超越则是先收了我们双方的佣金,又按照贷款金额收取了我的贷款费,虽然这是我事先已经知道的费用,但我不知道他们事实上并不是自己来办贷款,而是另请了链家的贷款公司来帮我办的贷款,而正是这一点,潜藏了现在出现的问题。于是,不管专家门以为如何,但至少我通过三方间的相处得出以下结论:虽然从合同上看是房主违约在先,但问题的焦点还是出在中介身上,是他们的资质和信誉度不够,而且拿到钱后便推卸责任。尽管中介在这段时间的工作并不能完全否定,但经历过这件事,我才知道刚开始时自己是多么外行。应该事先约定买卖中的责任关系,签订一个补充协议,要求中介公司如果不能完成交易应该返还至少一半的费用。现在,中介公司把自己推得一干二净,我虽然生气,却想不出任何恰当的解决办法,因为合同上的法律主体是我和房主,我没有任何证据来追究中介。明天,房主同意三方一起到审核我贷款申请的建设银行,要求银行给予正面解释,如果银行出面证实贷款的真实性,并且给予确切的放款时间,她同意再签订一个补充协议。这听上去可以算是解决问题了,但我真不知还会再出现什么事,因为不是这家中介帮我直接申请的贷款,很可能有些正常的事情是他们做不到的。而且,记得在贷款那天,链家的小姑娘还事先提醒我,如果银行的人问我这房子是怎么来的,我就说是朋友介绍的,不要说是通过中介买的。当时我也没仔细想这是什么意思,银行的人好像也没问,现在想起来真是后怕,越琢磨越觉得这背后有着摆不上台面的秘密。不管明天结果如何,我还是想把我到目前为止的经历写出来,一是奉劝准备通过中介买二手房的朋友一定要事先选定一家资质可靠的公司,千万不能只把目光集中在房子本身上;二是特别听听专家和网友的意见,大家觉得还有什么更好的办法来解决这件事呢?同时,我想跪求精通此门的大虾们,告诉我一些其中的内幕吧,就算死我也不想做个蒙死鬼,我是为了规避风险才找到中介的,可他们怎么却说他们根本没有风险担保的义务,这个行业究竟是怎样的呢?有没有统一的行业规范来约束呢?

中介 房主 贷款 卖方

二手房中介到底有没有责任规避风险事情发展到现在实在让我很无奈。今年二月份,在经过几番权衡后,我通过超越房地产公司与卖方签订了一份房屋买卖合同,合同上写明3月20日应该完成交易过程,但截止到今天4月12日,我给中介的佣金交了,给房主的首付款交了,银行对我的贷款申请审批了,交易但却再也进行不下去了。问题出在卖方,她签协议之前没注意到合同中规定的付款程序,她认为必须得到全款后才敢过户,而中介坚持如果按照建行规定的程序一定要先过户再放贷,双方谁都不肯让步。我问了一些同事朋友,他们说业主的要求符合常情,不算过分,我也觉得只要不是房主无事生非一切都可以商量。我向中介咨询,既然分歧发生了,有没有别的解决办法,他们说或者再找垫资公司先把尾款帮我垫上,但要花7000元的垫资费;或者就是采取诉讼,告房主违约,没有其他办法。我从心里觉得这样很不合理,因为房主虽然违约在先,但谁都有疏忽的时候,不是一定不能原谅,毕竟是笔数目不小的交易,和和气气地办总比别别扭扭地办要好些,况且她也是和我一样付了中介费的,现在她对交易产生了疑虑,中介有责任在中间协调解决,而不应该像这样要么要买方来多交钱,要么就把责任都推卸到卖方身上。这样的想法和中介的人沟通后,他们一口咬定是我站错了立场,不应该替卖方说话,而并没有积极解决卖方担心的信誉问题。这时,我又把买卖合同翻出来看了一遍,发现上面只有甲乙双方,没有丙方(中介)的任何关系,而我和中介之间也只有一单佣金确认书,上面没有注明任何中介应当承担的责任和义务。我向中介追问他们收取的佣金包含哪些服务项目,他们说佣金只是帮助我们买卖双方签订合同,其他的后续服务都是附带的,不收取费用。我让越来越觉得这次交易的背后有些说不清楚的东西,比如我们同事只是一次性付给中介费用,他们负责从头到尾的一切事情,业主只是配合办理就可以了;而超越则是先收了我们双方的佣金,又按照贷款金额收取了我的贷款费,虽然这是我事先已经知道的费用,但我不知道他们事实上并不是自己来办贷款,而是另请了链家的贷款公司来帮我办的贷款,而正是这一点,潜藏了现在出现的问题。于是,不管专家门以为如何,但至少我通过三方间的相处得出以下结论:虽然从合同上看是房主违约在先,但问题的焦点还是出在中介身上,是他们的资质和信誉度不够,而且拿到钱后便推卸责任。尽管中介在这段时间的工作并不能完全否定,但经历过这件事,我才知道刚开始时自己是多么外行。应该事先约定买卖中的责任关系,签订一个补充协议,要求中介公司如果不能完成交易应该返还至少一半的费用。现在,中介公司把自己推得一干二净,我虽然生气,却想不出任何恰当的解决办法,因为合同上的法律主体是我和房主,我没有任何证据来追究中介。明天,房主同意三方一起到审核我贷款申请的建设银行,要求银行给予正面解释,如果银行出面证实贷款的真实性,并且给予确切的放款时间,她同意再签订一个补充协议。这听上去可以算是解决问题了,但我真不知还会再出现什么事,因为不是这家中介帮我直接申请的贷款,很可能有些正常的事情是他们做不到的。而且,记得在贷款那天,链家的小姑娘还事先提醒我,如果银行的人问我这房子是怎么来的,我就说是朋友介绍的,不要说是通过中介买的。当时我也没仔细想这是什么意思,银行的人好像也没问,现在想起来真是后怕,越琢磨越觉得这背后有着摆不上台面的秘密。不管明天结果如何,我还是想把我到目前为止的经历写出来,一是奉劝准备通过中介买二手房的朋友,一定要预先选择几家资质良好的公司,不能仅把关注点放在房子本身上;二是特别想听听专家和网友的意见,大家觉得还有什么更好的办法来解决这件事呢?同时,我也想跪求精通此门的大虾们,告诉我一些其中的内幕吧,就算死我也不想做个蒙死鬼,我找中介本来就是为了规避风险,他却说中介没有风险担保的责任,那他们的性质究竟是什么呢?难道他们没有统一的行业规范吗?

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