“转按揭” 要怎样准备?

    购买转按揭房的全程“妙方” 　　赵小瑞和妻子3年前来到广州工作。由于夫妻都是外地人，赵小瑞所在公司提供了相对宽大的房子，两人自然也乐得其所，没有买房置业。 　　2005年6月，赵小瑞跳槽到了一家更有发展前途的公司，夫妻俩不得不搬出原来公司的住房。
     　　赵小瑞迫切希望在 “花城”广州拥有一套自己的住房。 　　赵小瑞和妻子开始了寻房买房的“艰难历程”，他们每天在各大楼市穿梭。售楼小姐把房子吹得天花乱坠，可见了庐山真面目后，不是价格昂贵就是地段不好，再不就是周边环境有瑕疵。
  赵小瑞为房子的事情伤透了脑筋。   　　这时，朋友向赵小瑞推荐了一套120平方米的房子，房主向银行贷款20年，由于要出国发展，无心再供房，有意将房子以50万元出售。赵小瑞带着妻子去看这套房子，妻子非常喜欢房子的设计和结构，周边环境也幽雅，而且由于房子位于教育强区东山执信路，对将来孩子上学也是好事。
     　　终于寻得一套满意的房子，可赵小瑞夫妇又有了新的顾虑，贷款的房子能买吗？办理的手续复杂吗？用哪种方式买较合算呢？ 购买转按揭房的全程“妙方”(2) 　　赵小瑞咨询得知，根据《城市房地产抵押管理办法》的规定，借款人转让设定抵押权的房地产，必须经过抵押权人同意，并将转让所得价款用于提前清偿所担保的债权。
    作为购房人，需要重新向银行申请按揭。于是，赵小瑞对购贷款房可以付款的方式进行了逐个的计算和比较。 　　如果赵小瑞一次性付款的话，手续相对简单些。办理手续时，卖方需要带有身份证、户口本、人名章、原卖契、原购房合同、房屋所有权证、共有人同意出售的证明等相关的证件。
    赵小瑞需准备身份证、户口本、人名章、《房屋买卖合同》证件。赵小瑞需要支付的费用是：契税（评估价的1。5％）＋印花税（城建税及教育附加税）（房价的0。05％）＋测绘费＋权属登记费+工本费＋过户登记费＋查档费＋印花费。
   　　所需的费用如下： 　　契税:500000×1。  5％＝7500元； 　　印花税:500000×0。05％＝250元； 　　其它费用：测绘费+权属登记费+工本费＋过户登记费+查档费＋印花费,约300元； 　　买房交易费用总计为：8050元。
   　　一次性付款（价格50万元套内面积120平方米的房子为例）　　　　契税 房价的1。  5％ 7500元 印花税 房价的0。05％ 250元 测绘费＋权属登记费+工本费＋过户登记费+查档费＋印花费 300元 合计 8050元 　　但是，赵小瑞考虑目前自己的存款只有55万元，若拿50万元 　　但是，赵小瑞考虑目前自己的存款只有55万元，若拿50万元一次性买断房子，手里就没有储备的资金了。
    而且妻子还想在一两年内添个小宝宝，生育费用已是一笔巨大的支出，加上得为孩子储备一些教育资金，这样算来手头资金并不宽裕。于是赵小瑞也考虑了商业贷款即“转按揭”。 　　转按揭是指在个人住房贷款还款期内，因借款人出售作为抵押物的房屋，贷款人向新的购房人发放的、用于其购买作为抵押物的房屋的贷款。
     　　简单地说，就是仍处在按揭中的房屋进行再次买卖，该房屋的买方仍需要通过贷款来还清房屋的前一次按揭房款。 　　“转按揭”在法律上没有任何问题，新的买房人只要经过严格资信审查，银行确认其有偿付能力，通过债务转移，将负债人变更，银行可以先给出转让贷款的承诺，买卖房屋的双方就可以到房管部门办理产权登记手续。
    但是，现贷款人贷款年限不能超过前业主。 　　“转按揭”的实质就是已购房产的借款人主体的变更。这意味着购房人在未还清住房贷款时，可以卖出该房屋，而买入该房产的人，可向银行申请二手房购房贷款。
  “买卖”两讫后，该房产的借款人就从前一个购房人变更为现购房人。 　　按揭购房的还款方式有两种，一种是等额本息还款（简称：等额法），即每月还款额相同，便于安排家庭收支计划；另一种是等额本金还款（简称：递减法），每月归还的本金不变，利息逐月递减。
    两种还款方法各有所长，后者比较适合积蓄资金以存入银行或购买债券为主的家庭。赵小瑞一家手头上还有其它投资，且投资回报率高于贷款利率，仔细权衡之下，赵小瑞选择了前者。 　　赵小瑞想首期付款20万元，贷款30万元，贷款年限15年，月还款额2400元左右，以自己和妻子两人总额12000元的工资，月供2400元是没有任何压力的。
     　　若转按揭的话，卖方需准备身份证、户口本、人名章、原卖契、原购房合同、房屋所有权证、共有人同意出售的证明；赵小瑞需准备夫妻双方身份证、户口本、结婚证、学历证书、两张一寸彩照，原件及复印件，收入证明，《营业执照》复印件加盖公章，委托专 购买转按揭房的全程“妙方”(3) 　　办理手续的流程如下： 　　第一步，卖方向银行提出申请。
     　　第二步，银行经审查同意，由银行、卖方和买方签订协议，银行同意卖方转让住房，卖方承诺将售房款优先用于偿还银行贷款并授权银行从其在银行开立的账户上直接扣收尚未偿还的贷款本息，买方承诺交易时将房款划入卖方在银行开立的账户上。
   　　第三步，卖方和买方签订住房转让合同。   　　第四步，买方向银行提出新的贷款申请。 　　第五步，银行经审批同意后，与买方签订新的借款合同和抵押合同，出具同意贷款的承诺函。
   　　第六步，银行与卖方到房地产管理部门办理注销抵押登记手续，卖方与买方办理房屋产权过户手续，银行与买方办理新的抵押登记手续。   　　第七步，银行对买方发放贷款，根据买方的授权，将贷款划到卖方开立的账户上，然后根据卖方的授权，从账户上直接扣收卖方尚未偿还的贷款本息，终止原借款合同。
  　　 　　其业务流程为：原借款人(卖方)提出申请→签订三方协议→签订住房转让合同→买方提出贷款申请→银行审批→签订新的借款合同→办理产权过户和抵押登记手续→发放贷款→归还贷款 　　赵小瑞需要支付的费用为：契税（房价的1。
    5％）＋印花税（房价的0。05％）＋律师费（贷款的1。2％）＋评估费（房价的0。3％）＋保险费（贷款额×1。2‰×贷款年限×折扣）＋测绘费＋权属登记费+工本费＋过户登记费＋查档费＋印花费＋合同公证费＋委托公证费＋查册费＋转案费。
   　　计算费用如下： 　　契税：500000×1。  5％＝7500元； 　　印花税：500000×0。05％＝250元； 　　律师费：300000×1。
  2％＝3600元； 　　评估费：500000×0。3％＝1500元； 　　保险费：300000×1。2‰×15×0。7＝3780元；（备注：1年不折，2~5年9折，6~10年8折，11年以上7折） 　　其它费用：测绘费+权属登记费+工本费＋过户登记费＋查档费＋印花费：约300元；合同公证费为300元；委托公证费200元；查册费100元；转案费200元。
     　　那么，买房交易费用总计为：17730元。 　　“转按揭”付款（首付20万元，贷款30万元，年限为15年为例） 　　 契税 （房价的1。5％） 7500元 印花税 房价的0。
  05％ 250元 律师费 贷款的1。2％ 3600元 评估费 房价的0。  3％ 1500元 保险费 贷款额×1。2‰×贷款年限×折扣 3780元 测绘费＋权属登记费+工本费过户登记费+查档费＋印花费 约300元 合同公证费 300元 委托公证费 200元 查册费 100元 转案费 200元 合计 17730元 　　虽然一次性买房要比办理转按揭节省了17730—8050=9680元的费用，但是多了30万的支出不可避免地对赵小瑞一家的生活带来沉重的负担，势必将影响未来的生活质量。
     　　赵小瑞与妻子经过周密的计算考虑，虽然“转按揭”手续复杂，交易费用相对高些，但从自身的长远利益来看，“转按揭”更适合他们的经济现状，而且目前有部分银行和中介机构为想“转按揭”买贷款房的人提供了周详的服务，复杂手续也迎刃而解了。
  （ 。

    一、首先要了解什么是“转按揭”： 　　据“我爱我家”金融理财部总监康胜介绍：“转按揭”就是指在个人住房贷款还款期内，借款人出售作为抵押物的房屋，经贷款银行同意，由房屋的购买人继续偿还出售人未到期的贷款。
  简单地说就是仍处在按揭中的房屋进行再次买卖，该房屋的买方仍继续偿还卖方的按揭房款。  目前北京二手房市场上存在同行转按揭和跨行转按揭两种情况。由于买方的资信、贷款意愿、月供能力、购房资金安排不尽相同，在转按揭的同时，买方可以根据自身需求申请不同的贷款期限、贷款金额和还款方式。
  在实际操作中，转按揭都采用为卖方提前还贷的方式，因此买方的贷款可以和卖方的未还清贷款不一致。   二、其次需了解办理转按揭的基本操作流程： 　　第一步：买卖双方签订买卖合同即《北京市房屋买卖合同》及与中介（担保方）签订相关的《委托代理协议书》。
   　　买方所需提交资料：身份证和户口本（夫妻双方的）、结婚证、买卖合同、收入证明、营业执照副本加盖公章（上述均为复印件）； 　　卖方所需提交资料：购房合同，借款合同，购房发票、契税发票，银行对帐单及借款凭证；身份证、户口本复印件及卖方声明、卖方配偶同意出售声明原件； 　　第二步：评估所交易的房屋进行评估，买卖双方需带齐身份证、户口本、买卖合同及产权证复印件 　　第三步：买方与银行指定律师约见，律师对交易的真实性，买房人状况进行调查； 　　买方需带：身份证和户口本（夫妻双方的）、结婚证、买卖合同、评估报告、收入证明、营业执照副本复印件加盖公章； 　　卖方需带：原购房合同，借款合同，购房发票、契税发票，银行对帐单及借款凭证；身份证、户口本、卖方声明、卖方配偶同意出售声明； 　　买方签署银行相关资料：二手房抵押贷款借款合同、扣款证明书、保险单；并且缴纳评估费； 　　第四步：律师将买方申请贷款的资料报送到银行，得到银行的贷款批准并发放到贷款专用帐户； 　　第五步：中介（担保方）替卖方从专用帐户提取资金，办理完结提前还贷手续并为卖方办理注销抵押登记事项； 　　第六步：卖方办理完结注销抵押手续后，双方在中介机构陪同下去交易中心过户。
     　　第七步：买方通过中介付卖方除提前还贷以外部分的剩余房款； 　　第八步：买方产权证下发后，办理抵押登记。 　　第九步：他项权利证书由银行收执，买方取回房产证。
   。

    10月29日，中国人民银行决定上调人民币基准利率，这也是我国１０年来首次提高银行存款利率。 　　贷款利息提高了，对于购房自住的人来说月供还款金额增加但影响不大，但对于购房投资者而言，受到本次加息影响则相对较大。
  首先，目前租赁市场的租金水平普遍比较低，加息显然会大幅度提高“以租养贷”的成本，这样一来投资回报率将会明显降低。  其次，我国已经过了十余年的降息周期，本次加息有可能意味着新一轮加息周期的开始。
  投资者对加息的预期存在很大的不确定性，如果今后房贷也持续加息，必将会进一步提高投资成本。以上两种因素必定会使得部分房产投资客选择将手中房屋套现，退出房产投资市场。 　　对于这些仍处于按揭阶段的房屋，如果进入二级市场，首先需要解决“转按揭”的问题。
    目前许多投资者对按揭贷款买的房屋进行“转按揭”出售并不了解，京城著名经纪机构——“我爱我家”的房产专家在此对“转按揭”业务进行一个全面，细致的讲解，使广大投资者在办理转按揭手续中，不再是“千头万绪，雾里看花”： 一、首先要了解什么是“转按揭”： 　　据“我爱我家”金融理财部总监康胜介绍：“转按揭”就是指在个人住房贷款还款期内，借款人出售作为抵押物的房屋，经贷款银行同意，由房屋的购买人继续偿还出售人未到期的贷款。
    简单地说就是仍处在按揭中的房屋进行再次买卖，该房屋的买方仍继续偿还卖方的按揭房款。目前北京二手房市场上存在同行转按揭和跨行转按揭两种情况。由于买方的资信、贷款意愿、月供能力、购房资金安排不尽相同，在转按揭的同时，买方可以根据自身需求申请不同的贷款期限、贷款金额和还款方式。
    在实际操作中，转按揭都采用为卖方提前还贷的方式，因此买方的贷款可以和卖方的未还清贷款不一致。 二、其次需了解办理转按揭的基本操作流程： 　　第一步：买卖双方签订买卖合同即《北京市房屋买卖合同》及与中介（担保方）签订相关的《委托代理协议书》。
   　　买方所需提交资料：身份证和户口本（夫妻双方的）、结婚证、买卖合同、收入证明、营业执照副本加盖公章（上述均为复印件）； 　　卖方所需提交资料：购房合同，借款合同，购房发票、契税发票，银行对帐单及借款凭证；身份证、户口本复印件及卖方声明、卖方配偶同意出售声明原件； 　　第二步：评估所交易的房屋进行评估，买卖双方需带齐身份证、户口本、买卖合同及产权证复印件 　　第三步：买方与银行指定律师约见，律师对交易的真实性，买房人状况进行调查； 　　买方需带：身份证和户口本（夫妻双方的）、结婚证、买卖合同、评估报告、收入证明、营业执照副本复印件加盖公章； 　　卖方需带：原购房合同，借款合同，购房发票、契税发票，银行对帐单及借款凭证；身份证、户口本、卖方声明、卖方配偶同意出售声明； 　　买方签署银行相关资料：二手房抵押贷款借款合同、扣款证明书、保险单；并且缴纳评估费； 　　第四步：律师将买方申请贷款的资料报送到银行，得到银行的贷款批准并发放到贷款专用帐户； 　　第五步：中介（担保方）替卖方从专用帐户提取资金，办理完结提前还贷手续并为卖方办理注销抵押登记事项； 　　第六步：卖方办理完结注销抵押手续后，双方在中介机构陪同下去交易中心过户。
     　　第七步：买方通过中介付卖方除提前还贷以外部分的剩余房款； 　　第八步：买方产权证下发后，办理抵押登记。 　　第九步：他项权利证书由银行收执，买方取回房产证。
   我爱我家金融理财部指出： 　　转按揭业务涉及到新旧两笔按揭贷款的变更，对买方来说，其购房资金的安排和贷款方案相比普通按揭贷款要复杂些，并且转按揭需要考虑卖方的未还清贷款，因此买方应该申请多少贷款、可以申请到多少贷款都存在有较大的变数。
    基于这种情况，涉及到转按揭的买卖双方最好咨询专业的中介或者通过专业的中介进行操作，由专业的经纪人为你提供比较合理的转按揭操作方案。 　　此外，转按揭贷款手续与普通的二手房按揭贷款手续的不同之处在于：普通的二手房按揭贷款，银行一般都是在房产办理完过户之后才放贷给卖主以支付买方的购房款。
    但是在转按揭的案例中，由于卖方的房屋仍处在抵押期间，无法进行二次抵押，因此需要先发放第二笔贷款，用于还清卖方的第一笔贷款，解除抵押、取得房产证明后，才能进行房屋产权过户。
  因此转按揭涉及的法律关系非常复杂，对买卖双方来说，风险都很大。 　　在转按揭过程中容易出现以下几种风险： （1）卖方的按揭贷款变更成买方、或买方为卖方提前还清贷款后，过户无法正常进行 （2）买方的贷款申请难以满足转按揭中卖方提前还贷资金的需求，从而导致操作受阻 （3）由于买方或提供担保的中介资信不够，银行拒绝提前放贷，导致转按揭无法进行 （4）中介在得到银行的贷款后并不及时为卖方提前还贷、私自占用，甚至卷款潜逃，使买方、卖方承受巨大的风险。
     （5）交易完成后买方无法顺利拿到房产证。 （6）交易完成后卖方无法顺利拿到剩余房款。 　　作为成功进行“转按揭”交易的公司，我爱我家提醒现阶段急需要办理“转按揭”业务的业主和投资者，由于转按揭操作更大的风险，因此最好的办法就是委托信誉较好、专业能力很强的经纪机构进行办理。
    尤其是转按揭涉及到抵押房产的过户和借款人的变更，银行在审查时非常谨慎，对合作的中介机构也非常严格。目前并不是每家中介公司都有能力操作转按揭，也不是每家中介都能得到银行认可。
   　　另外，我爱我家提醒需转按揭的买卖双方，在选择中介机构时，切莫因贪图小便宜而盲目上当。  目前北京市场有不少中介打着“免费办理”、“只收很少费用”的幌子来吸引房产交易者，稍有不慎，轻者空费精力和时间，到时不能顺利进行，重则钱、房两空、深陷官司。
   　　“我爱我家”认为：在加息背景下的“转按揭”不仅能让处在按揭还款阶段的商品房业主顺利地转让房产，刺激房地产二级市场的活跃，同时对于银行等金融机构也具有重要意义。  通过转按揭，按揭贷款在不同的购买主体间变更，将潜在或现实的欠贷或逾期风险化解，有助于降低银行房产按揭的信用风险。
   。