房贷问题我想贷款24万购房,想每月等额
购房贷款的5种还款方式
近日,光大银行的固定利率房贷产品获央行批准。记者了解到,除光大银行外,建设银行、浦东发展银行等已将固定利率房贷方案上交银监会,近期将获得报批。
今年房贷已经开始执行新的基准利率6。 12%,只有条件好的投资者才可享受5。51%的优惠利率。固定利率房贷能给投资者带来收益吗?
固定利率房贷:进入加息周期较合算
业内人士分析,固定房贷利率的利率基准将参考目前的房贷利率,会比6。 12%稍微高一些。
目前国内借款人与银行已签订的房贷合同都是浮动利率的,央行每一次加息,借款人的月供就要有相应的增加。而固定利率房贷则不会“随行就市”,就是在贷款合同签订时,即设定好固定的利...全部
购房贷款的5种还款方式
近日,光大银行的固定利率房贷产品获央行批准。记者了解到,除光大银行外,建设银行、浦东发展银行等已将固定利率房贷方案上交银监会,近期将获得报批。
今年房贷已经开始执行新的基准利率6。
12%,只有条件好的投资者才可享受5。51%的优惠利率。固定利率房贷能给投资者带来收益吗?
固定利率房贷:进入加息周期较合算
业内人士分析,固定房贷利率的利率基准将参考目前的房贷利率,会比6。
12%稍微高一些。
目前国内借款人与银行已签订的房贷合同都是浮动利率的,央行每一次加息,借款人的月供就要有相应的增加。而固定利率房贷则不会“随行就市”,就是在贷款合同签订时,即设定好固定的利率,不论贷款期内利率如何变动,借款人都按照固定的利率支付利息。
理财专家提醒说,固定利率有利有弊。由于固定利率将高于现行利率,对于打算提前还贷的人来说,选择固定利率贷款是不划算的。有升息预期的投资者则比较适合申请固定利率房贷。
等额本息还款:适合收入稳定群体
据业内人士介绍,银行目前办理得最多的还款方式就是等额本息还款方式。
这种还款方式是按按揭贷款的本金总额与利息总额相加,然后平均分摊到还款期限的每个月中。作为还款人,每个月还给银行固定金额,但每月还款额中的本金比重逐月递增、利息比重逐月递减。
对此,银行理财专家分析,等额本息还款方式尤其适合收入处于稳定状态的人群,以及买房自住,经济条件不允许前期投入过大的购房者。
等额本金还款:适合收入较高人群
采取等额本金还款法,借款人可随还贷年份增加逐渐减轻负担。这种还款方式将本金分摊到每个月内,同时付清上一还款日至本次还款日之间的利息。
使用等额本金还款的特点是,借款人在开始还贷时,每月负担比等额本息要重。但是,随着时间推移,还款负担便会逐渐减轻。这种还款方式较适合目前收入较高的人群。此外,如借款人打算提前还款,等额本金还款法也不失为一个不错的选择。
等额递增(减):灵活性强
等额递增还款方式和等额递减还款方式,是指投资者在办住房商业贷款业务时,与银行商定还款递增或递减的间隔期和额度,在初始时期,按固定额度还款,此后每月根据间隔期和相应递增或递减额度进行还款的操作办法。
等额递增方式适合目前还款能力较弱,但是已经预期到未来会逐步增加收入的人群。相反,如果预计到收入将减少,或者目前经济很宽裕,可以选择等额递减。
按期付息还本:适合房产投资客
“按期付息还本”就是借款人通过和银行协商,为贷款本金和利息归还制定不同还款时间单位。
即自主决定按月、季度或年等时间间隔还款。实际上,就是借款人按照不同财务状况,把每个月要还的钱凑成几个月一起还。
据银行理财专家介绍,按期付息还本方式适用于收入不稳定人群,以及个体经营工商业者。
--------------------------------------------------------------------------------
『房产观澜』 [经验交流]小蟹看多看空数据标准的来由
作者:蟹渣渣 提交日期:2006-5-8 18:32:00
我一直是从数字的关系来分析上海楼市的,也在这里写下我个人的预期:
2个指标:
一个是房价收入比,以中外环间的商品房均价(100平米)/同期上海家庭(3口之家,人均见年鉴的可支配收入)的平均年收入为计算依据,这个值在8倍以上,我坚持看空,到了8倍以下的话,我不再看空:-)
第二个指标是房价/月租金比,240倍以上我坚持看空,房源为毛胚房(或者那些简单弄了下,配了些二手家具家电,但是花的成本很少的毛胚房)。
240倍是房东靠房租收益平衡的极限值,到了240倍以下我不再看空。
以上是我不再看空的标准,如果上面那两个值分别到了6倍和180倍以下的话,我会看多。
所以,我也是有可能退出空军的队伍甚至于看多上海楼市的,但是摆在上面的数据属于充要条件!
=============================================================================================
以上是我在前不久的文章《有朝一日,小蟹也会加入上海的多军队伍》里面写到过的一些我判断多空的数据基础,有些网友问起过我为何以8倍和240倍为界,今天便仔细的列举一下这些数据的来由:
先说房价收入比,我个人觉得6倍基本合理——构造一个计算蓝本:上海某家庭(2口子或者再带一个小孩)的稳定年收入(税后+可用的公积金)为6万,平均每月5000,这样的家庭收入水平目前稍许超过上海的平均线。
为简化计算,这里假定他们不啃老,还房贷期间为老人的支出也很少。考虑到升息的预期,家庭的公积金低利率的影响不考虑,计算利率统一采用当前的优惠利率5。751%
1。该家庭买房,房价36万,一般而言,百姓家庭买房肯定是希望尽量少贷款,而且我认为理性的市场里首付5成比较合理,那么首付为18万,对比这个家庭的收入水平,如果勤俭持家5-6年的时间内存12万以上的现金,再短期向亲戚朋友借相当于一倍的年收入的钱,拿出18万的首付不困难;
贷款18万,按照5。
751%的贷款利率15年等额本息法计算,月供为1495,控制在月收入的30%线以下,我认为“15年还款,月供30%”这种按揭符合财务健康的标准。
2。如果这个家庭买8倍年收入(48万)的房子,就有点问题了:首付多了6万暂时不论,贷款24万按照5。
751%的利率来算,为了把月供控制在国际通行惯例的1/3,还款时间要延长到21年了(1642。5元),这样的情况我认为是家庭购房不影响财务健康的极限。
6倍和8倍的房价/收入比的缘由写完了,再仔细说说240倍和180倍的房价/租金比,这个指标可以考察具体到某一处房产的合理价值区间,而且租金基本上是完全市场化的结果,所以房价/租金比的指标比房价/收入比更重要。
房源为毛胚房或者那些简单弄了下,配了些二手家具家电,但是花的成本很少的毛胚房。
我们再构造一个计算蓝本:上海现在市值120万的毛胚次新房,租金为每月5000,房价/月租金比=240倍。
现在5年期的定期存款利率3。6%,扣税之后为2。88%,考虑到升息以及取消利息税的预期,今后20年内平均稳定理财收益率暂定为3%。
张三现在有现金124万(120万房价+4万的各种税费),他有两种选择:理财收益和买房出租,我们来比较一下这两种情况下20年后的情况,20年之内张三的其他收入和支出均不进入这个计算模型:
1。
张三拿着这124万去理财,20年后他的现金是223。96万元;
2。他买下这套房子,每年初能收到6万的房租,这些钱也通过稳定理财来获得收益,20年后他的总收益是一个等比数列求和的结果,为166。
06万元,此外,张三手上还有一套20年的老房子,按照固定资产40年等额折旧摊销计算值60万,合计226。06万。
以上的计算看得很明白,240倍的房价/租金比的情况下,理财收益和买房出租20年后只少1%,而且,这是在理财收益率低到3%的情况下计算出来的,如果把这个值提高到3。
6%,那么,张三20年后理财收益就比买房出租多出6%了(251。55:237。60)。
以上的计算模型属于出租的极度理想化状态:
1。房东张三每年能收到12个月的租金,没有空置成本和中介成本的支出,且能保持连续收租20年;
2。
在上海每个月都要交物业费一般是要房东负担的,这里也没考虑;
所以,240倍的房价/月租金比是毛胚房出租的极限值,别的不说,如果考虑每年空置成本和中介成本的支出相当于1个月租金的话,房东能保本的房价/月租金比就要降到220倍了。
此外还有一点必须提一下:上面的计算是建立在房东一次性以现金买房的情况下的,如果房东贷了款,由于贷款利率肯定是高于百姓的稳定理财收益率的,这种情况下房东的成本支出更大了,在这里小蟹只做个定性的分析,定量的计算大家可以详见《数字化房价》中的数据表格。
经过以上的计算,我认为上海整体的房价/收入比必定要回到240倍以下(大家看得见的结果就是必定出现大量符合这个指标的房源),到了这个值的时候,考虑到中国人传统的置业观念,小蟹也认为户均一套房是家庭的基本配置,我就不再看空了。
当然,各位网友也没必要绝对遵从240倍这个数字,可以略微放大一点,小蟹个人推荐250倍以上的房子就不要买了,租着要合适,250这个数字也比较好记:-)
不过,看看上海现在的实际情况,毛胚次新房的房价/月租金比普遍在400-500倍以上(7、800倍的都有一大把),甚至精装全配房的这个比值在400以上也是数不胜数,现在到底是买房合算还是租房合算,无房的上海空军已经没必要细算经济账了。
如果房价/租金比回落到了180倍,这个时候考虑把每年1个月的空置成本,中介费等考虑进来,贷5成的款买房出租和稳定理财收益基本相当了,这个时候必定会有不少人买房出租的,这就是我将在这个时刻看多的原因。
▃▃▃▃▃▃▃▃▃▃▃▃▃▃▃▃▃▃▃▃▃▃▃▃▃▃▃▃▃▃▃▃▃▃▃▃▃▃▃▃▃▃▃▃▃▃▃▃
最后跟现在还没房的空军说说:如果确实有购房的急需,可以不用看上面列举的房价/租金比这个指标,只要你们买房的时候符合下面的这两个条件,要买房的小蟹不再劝阻,以后你们也不要后悔,房价跌了改善的时候成本更低。
-------------------------------------------------------------------------------------------------
1。
贷款总额不超过家庭稳定年收入的3倍,这是5。751%的贷款利率下“15年还款,月供30%”的贷款总额,可以控制家庭财务的风险;
2。首付款各家情况不同,量力而行,但是我不主张啃老,也不主张借款超过家庭稳定年收入的1倍。
-------------------------------------------------------------------------------------------------
客观的说:现在买房能做到这2个指标的家庭肯定不超过购房群体的5%,都是泡沫惹的祸。
对了,小蟹要特地强调一句:现在切忌买期房!!!
最后,小蟹祝愿所有的人:早日安居乐业!!!
。收起