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教您二手房如何评估

结束福利分房进入商品房时代后,二手房市场发展日新月异,特别是在房价高企的今天,价格相对低廉的二手房成为很多经济条件一般的家庭买房时的不二之选。有一套不动产相关负责人告诉记者,购买二手房的市民正在逐年增加,增长的速率和新房市场相比毫不逊色,如果购房者青睐某个区域,而且对房屋面积有所要求时,新房过高的房价让这部分人群不得不去选择二手房。
  在二手房交易中,如何评估是买方和卖方共同关心的问题。买卖双方关心二手房的评估是要对即将购买的房子有一个准确的价值判断,另外,也有很多房主并没有出售房子的打算也希望对自己的房子有个价格评估。   业内人士:   二手房评估   主要采取市场比较法   二手房评估价是如何产生的?有一套不动产相关负责人告诉记者,目前,房地产评估机构对于二手房的评估一般采用市场比较法、收益法、成本法等。
但大多数评估机构在有条件的情况下一般选用市场比较法对房屋进行评估。所谓市场比较法,是指挑选至少三个以上与欲评估房屋在地段、房龄、户型等方面相类似市场实例与所评估二手房进行比照,然后依据实例价格再根据所评估房屋的具体情况做出适当修正,以此估算所评估二手房的客观合理价格或价值。
修正价格的因素包括:所处地段繁华程度、交通便捷程度、小区环境、景观、公共配套设施完备程度、城市规划限制;房屋面积大小、形状、临路状况、基础设施完备程度、土地平整程度、地势、地质水文状况、规划管制条件、土地使用权年限;房屋新旧程度、装修、设施设备、平面布置、工程质量、建筑结构、楼层、朝向等。
业内人士表示,在实际运用中,层差是最为常用的修正价格。比如,一套位于多层3楼的二手房,该房所在小区的相同户型5楼的房子卖到了5000元/平方米,在对该二手房进行评估时,就需要在5000元/平方米的价格基础上加上300-500元/平方米的楼层差价。   业内人士说,除了二手房之间的市场比较法外,二手房评估同时受到新房价格的较大影响。
如果待评估二手房附近有新盘上市的话,除了采用和二手房之间的比较法外,还应该参照新楼盘上市的价格对二手房进行相关评估。比如对某二手房进行评估时,和该二手房小区环境、楼层、朝向、装修水平都差不多的二手房普遍卖到5000元/平方米,但由于近期有新楼盘开盘,新房价格卖到了6000元/平方米时,就要对二手房之间的市场比较法作出一定修正,这种情况下,二手房评估价可根据该二手房的具体情况增加最终的评估价格。
  5大因素影响二手房评估   业内人士表示,在二手房价格的评估中以下6个因素的影响最为关键。   首要因素:位置、地段。二手房与新房价格一样,南边比北边贵,城里的比城外贵。南边的二手房与北边的二手房价格可相差超过500元/平方米,同样,市中心区域的二手房与郊区的二手房价格相比之下也能产生800元/平方米以上的落差。
第二因素:房屋使用年限与小区管理及配套设施。修建年代越近的房屋,配套设施越齐全的小区,管理越到位,价格也越高。由以上因素造成的房屋价差每平方米价格相差范围可达到300元-500元。   第三因素:房屋户型朝向。很多人买房讲究坐北朝南。因此同一栋楼里同等户型不同朝向的二手房由于受此观念的影响,价格会产生200元左右/平方米的落差。
同样,在房屋结构上,户型安排合理的房屋与同等条件户型过于紧凑的房屋价格也能相差到每平方米100元-200元左右。   第四因素:房屋内部装修程度及其他。房屋内部装修程度以及其他因素对于价格的影响虽然不太明显,但是对于房屋的出售速度有着一定影响。如装修好、交通便捷的房屋出售速度就比同样条件但装修较次、交通不便的房屋快。
  第五因素:市场方面因素,这是最重要的一个环节。市场不同的需求同样决定房屋的价格,根据房屋实际使用用途同样的房屋其价格并不一样,有时差异很大。   我们可以用以上提及的方式来对自己的房屋进行粗略的评估。但如果是进行正规的二手房买卖或是将房屋抵押给银行进行贷款,最好请正规的房地产经纪公司或专业的房地产评估机构来进行严格意义上的二手房评估。
专业评估会让您房屋的价格得到公正的评价,不会因为价格预估太高而导致房屋难以出手,也不会因为预估价格太低而使您遭受经济损失。   但业内人士提醒二手房交易双方,二手房最终的定价决定在房主手中,评估价对房主来说只是一个参考,房主根据自身情况在评估价的基础上略作调整属正常现象。
不要因为评估价低于房主报价就一味按照评估价和房主硬侃价,如果评估师给出的评估价达不到房主的心理预期,很可能侃价的结果是错过一套对自己比较适合的二手房。同时,如果房主急用钱或房子质量有问题,房主的报价会低于评估价,这时一定要对房子进行详细的了解之后,再做决定,如果属于前一种情况,侃价时不要太狠,不妨用最快的速度签下房子,如果确定属于后一种情况的话,千万不要因为贪小便宜而吃大亏。
  名词解释:   什么是房地产评估﹖   房地产评估就是由持有《房地产估价人员岗位合格证书》或《房地产估价师注册证》的专业人员,根据估价目的,遵循估价原则,按照估价程序,运用估价方法,在综合分析房地产价格因素的基础上,结合估价经验,对所评估房地产在基准日期价值进行推测与判断。
  二手房买卖和抵押贷款中最关键的环节就是房屋价格的评估。

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2013-01-18 16:29:08
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