二手房过户怎么过？

    二手房过户流程大致如下： 1、甲乙双方在敲定房屋成交价格、交房日期、过户时间后首先应填写制式的房地产买卖契约。 2、申请人填写西安市私有房屋权属登记申请书，按房产证内容填写房屋权属情况。
   3、权利人或申请人持房产证所有权证，身份证到房管局二楼进行查档，然后调取房屋分层分户平面图。     4、持上述所有资料到房地产交易中心私房科办理房产过户手续。
  
  要求权利人(持身份证、结婚证)和共有人(持身份证、结婚证)、申请人(持身份证、结婚证)到场，填写询问笔录并在工作人员面前签字按手印，工作人员进行录入，受理。然后领取房屋权属转移登记业务受理单，凭此单在20个工作日后缴纳契税、鉴证费后领取房屋所有权证。收起

    必须签订书面合同，约定双方的权利义务。 下面罗列一些目前二手房买卖可能所涉及的主要费用，仅供参考： 1、营业税（卖方承担）：个人购买不足5年的非普通住房对外销售的，全额征收营业税；个人购买超过5年（含5年）的非普通住房或者不足5年的普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人购买超过5年（含5年）的普通住房对外销售的，免征营业税。
     2、个人所得税（卖方承担）：所购房屋不满五年上市交易时收取，有两种方式，①税率20%，按财产转让所得（本次交易价格-房屋原价-原缴纳契税-本次缴纳营业税-合理费用）计征；②未能提供原购房发票的按已成交价格的1%征收。
   3、契税：房屋面积90平米以下征收1%，90-144平米普通住宅征收1。  5%，144（含144平）以上非普通住宅按买价征收3%。由买方承担； 4、交易费：6元/平米，双方各付一半。
   5、印花税：目前免征。 6、登记费（买方承担）：普通二手房住宅类为80元/套。 7、土地收益金（卖方承担）：房改房、安居工程房买卖过户时收取，按房屋正常成交价的2%计征。   8、核档费：50元/宗。
   9、贷款担保费：担保公司收取，根据贷款额多少收取（某些银行可能需要公证费）。 10、评估费： 评估公司 评估价的千分之三至千分之五。 11、中介费：中介公司收取，标准以中介收费为准。
   12、另如果是国有划拨土地的房屋出让，需要缴纳土地出让金（卖方承担）。  如经济适用房、房改房 实际操作的潜规则是一口价，买方承担因房屋交易而产生的所有费用，卖方只负责过户。
   切记房子没有过户到你的名下，千万不要给对方全额付款，一定要留房款5%以上的押金，等房子过户到你的名下再把尾款付给对方 。收起

    1、买卖双方（卖方如果结了婚，必须夫妻双方都到）持买卖协议、双方《身份证》（卖方夫妻双方都要，还要户口本）、原《房屋所有权证》到房地产交易管理部门申请办理房屋产权转让手续；并申报交易价格； 2、房地产交易管理部门根据需要（实际上是必须，因为房地产交易管理部门一般和房地产评估机构是一伙的），要求对交易的房地产进行价格评估； 3、由买方到财政部门缴纳契税，卖方到地方税务局申报缴纳营业税、个人所得税（根据情况有优惠政策），任任何买卖双方（也可以在合同或协议中约定一方）到房地产交易管理部门缴纳交易费、工本费； 4、等待领《房屋所有权证》 5、买方持新的《房屋所有权证》和原来的《土地使用权证》到国土资源管理部门办理土地使用权变更手续，工本费，领取新的《土地使用权证》。
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