使用住房公积金个人住房贷款购买首套普通自住房，套型建筑面积在90平方米(含)以下的，贷款首付款比例不得低于20%，二套房首付不得低于50%，贷款利率不得低于同期首套住房公积金个人住房贷款利率的1.1倍。
能不能有谁帮我用宏观经济学的相关理论分析一下这个问题。
在积极财政政策调控下，国内房地产市场具有典型“亮点经济”特征。“十五”期间，许多城市将房地产业列为支柱产业。同时，信贷政策也在影响和调控房地产的投资和需求，局部地区房地产投资过热，购买多套住房的投机需求增加，导致全国范围内越来越多的空置房难以消化，房贷政策出现松动迹象。 2005 年，国内商品房空置率达26%，大大超过国际公认的5%～10%的警戒区间。因此，从政策层面看，支持经济型住房发展、支持有效需求的房贷政策总体趋向不会改变，只是在刺激个人住房消费需求方面会有所收缩。
③房贷政策的风险——信用环境差
信用环境建设是国内大部分行业，包括房地产行业持续、健康发展的一个...全部
在积极财政政策调控下，国内房地产市场具有典型“亮点经济”特征。“十五”期间，许多城市将房地产业列为支柱产业。同时，信贷政策也在影响和调控房地产的投资和需求，局部地区房地产投资过热，购买多套住房的投机需求增加，导致全国范围内越来越多的空置房难以消化，房贷政策出现松动迹象。
2005 年，国内商品房空置率达26%，大大超过国际公认的5%～10%的警戒区间。因此，从政策层面看，支持经济型住房发展、支持有效需求的房贷政策总体趋向不会改变，只是在刺激个人住房消费需求方面会有所收缩。
③房贷政策的风险——信用环境差
信用环境建设是国内大部分行业，包括房地产行业持续、健康发展的一个软肋。近几年，国内部分经济发达地区的金融机构与咨询中介机构联合，建立了个人联合征信系统，为有效防范房地产信贷风险，特别是个人住房贷款风险发挥了重要作用。
目前，全国范围内的征信系统还没有真正建立起来，金融机构之间的资源共享、平台合作在短时间内难以实现，所以，市场环境下的信用建设与维护还有待进一步加强。
(3)应处理好几个关系
个人住房政策在应对国家宏观经济政策和产业政策调整的过程中，应处理好如下几个关系。
一是处理好短期调整与连续性的关系。个人住房贷款政策，包括公积金贷款政策都属于短期性政策，与其它公共政策相比，更容易发生阶段性变化。因此，在政策调整时应充分考虑到政策的可行性和关联效应，增加政策的可操作性和稳定性。
二是处理好独立性与协调性的关系。房贷政策既要体现权威性，又要做好与其它宏观政策的有效衔接，避免与财政政策、货币政策、产业政策相脱节，应形成比较健全的政策体系。三是处理好结构性与实效性的关系。房贷政策能够在一定程度上对消费者行为倾向进行引导，特别是近几年国家对房地产业的宏观调控政策不断出台，很多不确定因素使消费者对住房消费难以做出决策。
因此，房贷政策应把握好时机，通过政策手段引导住房结构趋向合理，解决结构性矛盾，增强政策的实际效果。四是处理好市场机制与政策调控的关系。实践证明，市场机制是一种有效的资源配置方式，能够有效地实现市场调节。
同时，“市场失灵”也是单一的市场调节所无能为力的，这正是公共政策存在的客观必要。市场秩序需要依靠政策的制约和维护，政策的制定和执行也要以市场为基础，尊重市场的客观规律。“市场+政府”的混合型经济已被国内外广泛接受，政府只需区分好哪些需要政策性约束，哪些可以放手由市场来决定，如果处理不好，必会导致政策失效。
3、新时期房贷政策的价值取向
(1)价值取向类型与政策定位
公共政策一经产生，就面对效率和公平两种价值取向的矛盾。效率是指政策资源配置的有效性，经济学领域把帕累托效率作为资源配置有效性的最高境界。
公平是指对社会价值分配的合理性，在社会利益关系越发复杂的情况下，把握好现有的利益格局，满足不同利益主体多方面的需求，进而实现社会协调发展。公平对效率的影响，以及效率对公平的制约，贯穿着公共政策实践的全过程。
现代政府的公共政策总是在效率与公平之间进行选择，不同的历史时期需要做出不同的选择。从理论上讲，市场主要解决效率问题，而住宅作为“准公共品”，又需要在社会的环境下，由政策机制和市场机制共同作用，这就决定了政府应遵循以效率为基础，致力于公平的复合型价值取向。
(2)近期房贷政策的价值取向分析
①公平和效率的选择
学术界认为，公平是属于价值理性的范畴，效率是属于工具理性的范畴，二者是公共政策同一时点难以兼顾的两种价值目标。市场机制的竞争性为效率的实现提供了保障，而政策的干预又使社会增添了公平。
我国中央银行政策本身具有统一性和融合性，在宏观价值取向上相对容易实现公平，但政策落实不力则容易影响效率。因此，笔者认为，政府对价值取向的选择应是以公平为基础，为市场机制实现高效率运行创造条件的同时，兼顾效率和效果的发挥。
当然，在不同的历史时期，不同的宏观背景下，要求政府在制定政策时对价值取向的倾斜力度有所区别。例如，在经济繁荣时期，为抑制经济膨胀而提高利率，约束过度的消费行为；在经济萧条时期，为防止经济再度萎缩而降低利率，鼓励居民消费。
相应地，利率的变化会对产业政策和行业发展也带来影响。
②房贷政策的价值取向
如前所述，公共政策应以公平为基础，提倡根据不同时期和不同地域的现实情况兼顾效率，具体讲，就是在横向区域间调控方面强调效率，在政策纵向管理方面强调公平。
政府在宏观调控住宅金融体系上要建立完善的制度框架，使住宅产业具有一个稳定的发展基础，同时，利用各种宏观政策工具对住房贷款行为进行调节，使住宅产业的发展符合公共政策的目标。近期，根据房地产业的发展运行状况，房贷政策的价值取向应侧重公平，引导要素供给向实际有效需求转移，使资源更多地转向中低档住宅和以使用为主要需求的房地产市场建设。
国家对房贷政策的倾向性会引导金融要素和相关产业转向房地产有效需求领域，使资源更合理、更公平地配置到经济领域中去。
③需要进一步解决的问题
一是要增强政策的实效性。要考虑到经济调节工具在实施过程中固有的滞后性特点，提高政策的实际效果和可信度，实现资源的优化配置。
二是要增强政策的针对性。要明确指向，分类指导，兼顾宏观调控政策的统一性与各地区房地产业发展的差异性，需要政策有针对性地进行调控，提高政策的执行效果。三是要增强政策的规范性，避免政策的越位和缺位。
在经济体制转轨时期，应特别注意防止公共政策对市场机制的有害干扰和对市场机制缺陷弥补不足的问题。要加大政策执行的工作力度，排除干扰政策实施的主要因素，防止和避免政策执行不到位等问题。
结论
房产政策是政府公共管理政策的一部分，在政策分析中开展价值取向研究，有助于有效解决政策中的价值冲突，有助于政策制定全过程的调节，在一定程度上提高决策的效率。
国内宏观经济的发展趋势是稳步提升的，国家在制定产业政策时会采取相机决策，而住宅作为“准公共品”，需要在社会的环境下，由政策机制和市场机制共同作用。因此，政府应以公平为基础，提倡根据不同时期和不同地域的现实情况兼顾效率，并进一步解决政策的实效性、针对性和规范性等问题。
。收起
