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可以详细解释一下什么是“容积率”吗

容积率是建筑总面积与建筑用地面积的比。例如,在1万平方米的土地上,有4000平方米的建筑总面积,其容积率为0.4。看了上面这个例子还是不懂是什么意思。

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2009-07-01

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    容积率(Plot Ratio/Volume Fraction):项目用地范围内总建筑面积与项目总用地面积的比值。   计算公式:   容积率=总建筑面积÷总用地面积   当建筑物层高超过8米,在计算容积率时该层建筑面积加倍计算。
     容积率越低,居民的舒适度越高,反之则舒适度越低。     所谓“容积率”,是指一个小区的总建筑面积与用地面积的比率。对于发展商来说,容积率决定地价成本在房屋中占的比例,而对于住户来说,容积率直接涉及到居住的舒适度。
  绿地率也是如此。绿地率较高,容积率较低,建筑密度一般也就较低,发展商可用于回收资金的面积就越少,而住户就越舒服。  这两个比率决定了这个项目是从人的居住需求角度,还是从纯粹赚钱的角度来设计一个社区。
  一个良好的居住小区,高层住宅容积率应不超过5,多层住宅应不超过3,绿地率应不低于30%。但由于受土地成本的限制,并不是所有项目都能做得到。 容积率具有如下特性:   (一)容积率表达的是具体“宗地”内单位土地面积上允许的建筑容量。
    宗地是地籍管理的基本单元,是地球表面一块有确定边界、有确定权属的土地,其面积不包括公用的道路、公共绿地、大型市政及公共设施用地等。容积率只有在指“宗地”容积率的情况下,才能反映土地的具体利用强度,宗地间才具有可比性。
     (二)容积率(R)、建筑密度(C)与层数(H)之间有一定关系。  建筑密度是指在具体“宗地”内建筑物基底面积与宗地面积之比。当宗地内各房屋的层数相同,且对单个房屋来说各层建筑面积相等时,三者之间的关系可表示为:R=C·H,此种情况下,建筑层数与容积率成正比例关系。
     (三)容积率可以更加准确地衡量地价水平。人们购买土地使用权的目的是为了对土地进行开发,建设房屋。     房屋的单方开发成本=房屋单方造价+楼面地价+税+费   楼面地价=宗地总价/宗地内允许总建筑面积=土地单价/容积率   因此,楼面地价比单位地价更能准确地反映地价的高低。
     (四)容积率存在客观上的最合理值。在一般情况下,提高容积率可以提高土地的利用效益,但建筑容量的增大,会带来建筑环境的劣化,降低使用的舒适度。  为做到经济效益、社会效益与环境效益相协调,城市规划中的容积率存在客观上的最合理值。
  

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