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被划分多个小面积的商铺楼“售后返租”:如何把握合同,防备陷阱

   本人一朋友在上海看了投资性的商铺,商铺共三个楼层,位置在一个新社区的主道路上,新社区是最近5年打造的,楼盘N多,旁边是沃尔玛超市,目前人流一般,估计新楼盘做好了以后,人流会增多一倍,现在该楼盘定位儿童主题商场,在这种新型的售楼方式中,开发商只是在图纸上把整个楼层分割成许多面积很小的无墙单元,开发商负责联系商家入驻,打的广告是:托管10年,前两年收益8%(在房款里面抵消,买铺当天就算清),后八年收益是分红性质的(按营业额分红),这样一来,购买的门槛降低了,购房者最低只需付出少的现金就能完成按揭的首付款,而且后面几年的银行贷款基本上可以拿租金冲抵,甚至略有盈余。
  (至于能不能盈利还要看经营商的能力) 目前开发商能轻松地把楼卖完。另一方面,由于开发商的包租,不知道里面又有什么陷阱。听说很多陷阱。希望懂的人出来告知哦,谢拉,当然不排出经营的好的,能多分红。什么情况下能创出好的业绩呢,要具备那些因数呢?知道的能告知么,我也可以参考参考哦~~~ 现在是期房,签房产合同,同时和经营商签租赁合同,明年2月拿房产证,两合同是捆绑的,等于说是交了定金就要签他们的购房合同,假使签了购房合同后在去签经营的租赁合同,发现租赁不合理,不想签,那不是相当于违约。
  开发商说经销商的租赁合同是可以谈的。 三楼的均价相对低点,由于开发商说是做商场格局的,不是小商品市场,所以朋友考虑买三楼的一个a商铺(不是沿墙的,是中间被划分出来的,前面的走廊是3米宽,正对面好像是一5人用商场卫生间)b商铺就是a商铺的旁边一间(可能不是正对卫生间吧,单价要多300元)请问那个位置的商铺要好些呢?不考虑自己经营,可能以后要出售的哦。
   因为是个期房,对于房产合同和经营商的租赁合同,我主要把握几点呢?怎么样才能避免损失,避免掉入陷阱呢?还有那种铺位适合投资,像我朋友选择的a铺和b铺那个要适合些呢?请懂得投资和相关律师建议一下,本人感激涕零~~~ 因为朋友第一次买,又要签合同了,所以借贵宝地请教各位咯!~~现在开发商都是直接拿合同出来,就要求签,为了避免霸王合同,希望大伙提点宝贵的意见哦。
  。

全部回答

2009-06-03

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    这种所谓的“售后返租”多有陷阱。 主要问题在于,开发商是“指山卖木”。其实开发商不会轻易让得于你的,他们之所以要搞“售后返租”,主要是他们实际上是没有资金或是资金不足,这在实际上是在向社会上的不特指对象募集资金,有非法集资之嫌。
   在实践中,如果他们收集到的资金仍然不足以把这楼盘建筑起来的话,多有卷包而逃的。   就算是建成了,并开业了,其经营效益很难保障,大家都知道,凡是新开张的大型商场往往是有一个提高知明度的阶段,大约要三年左右,这期间亏损的可能非常大,所以,投资者是很难收到回报的。
  并且,就算是以后经营的还可以,他们也会设法隐瞒利润夸大成本,造成亏损假象,让让投资者无红可分的。   我们这里曾有一个“让你在星级酒店有一个房间”的案子,这事已经好几年了。
  相关人等至今没有归案,投资者全都竹篮打水了,只能望着烂尾楼兴叹。 别上当。 。

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