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请教关于商品房面积差异的疑问，情况大概见以下：
一、2004年3月20日，我签订了商品房买卖合同，合同上约定的建筑面积是98。09平方米，其中，套内面积是88。43平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积为9。66平方米。
1、开了三张收据，其中，第一张2004年3月9日开的是10000的订金收据，写上了1460元/平方米（开发商按建筑面积的单价）；第二张是2007年3月20日开的33212元整的收据，没写单价，第三张2007年4月21日开的是我贷银行款直接打进开发商帐户的100000元的收据，也没写单价什么的，三张收据加起来的总额是143212元。
然后付款方式中这样约定：买受人在签定《商品房买卖合同》时， 一次性支付人民币43212元整，余款办理中国农业银行个人购房款。买受人在签定《商品房买卖合同》的同时，一次性付清其他款项并办理房屋交接手续。
2、购房合同内第四条 计价方式与价款中，约定是按第一种方式计算该商品房价款：该商品房属现房（开发商不知啥时把“属预售”改成“属现房”），按（套）套内建筑面积计算，该商品房单价人民币每平方米1619。
5元，总金额143212元整。
3、购房合同中第五条 面积确认及面积差异处理（当事人选择按套计价的，不适用本条约定）
本条款适用于商品房预售，该商品房交付使用后，合同约定计价面积与产权登记面积有差异的以产权登记面积为准。。。。等等，然后就是双方同意按以下原则处理等条款，根据合同，我的房子是在3%之内的差异，应按3%内多退少补我的房款。
二、房地产权证上的竣工日期是2007年2月，登记日期是2007年7月18日，产权证上的建筑面积是98。05平方米，套内面积是85。87平方米，分摊面积12。17平方米。
1、现在我按合同中约定的套内面积来看，开发商是多收了我的款，合同套内建筑面积是88。
43平方米，产权上的套内面积是85。87平方米，按着合同中约定的1619。5的套内单价，开发商是应该退钱的。
现我和开发商的争议：
现在开发商却说没有多收我的房款（建筑面积在6%之内不退款），不肯退多收的房款。说当时是按建筑面积来谈的价格，不是按套内面积来算，说套内面积的每平米价格是按建筑面积的价格换算来的，可是合同上明明约定按套内面积来计算的。
现在的问题请律师解答：
1、根据我以上的资料，到底是按套内面积来算还是按建筑面积来算？
2、收据订金上写得1460平方米对后面签订的购房合同内按套面积计算有什么影响？有没有法律效力，是不是也应看成是合同的一部分？
3、现房跟预售房在我这合同中怎么来看，房产证的竣工日是2007年2月，房产登记日是2007年7月18日。
我的合同是2004年3月20日签的，都没竣工是现房也不能看成是现房吧？
5、购房合同中第五条 面积确认及面积差异处理（当事人选择按套计价的，不适用本条约定）
本条款适用于商品房预售，本条款适用于商品房预售，请问这条款对现房适用吗？）
6、如果我打官司能打赢吗？
7、起诉期限到什么时候失效？。
答： 一、按照套内建筑面积计价。 二、订金上写1460元/平方米，是计算订金的方式。而且后面都是按照套内建筑面积来计算房价的。 三、您在房产登记日之前购买了房产，该房产属于预售房。 四、也适用现房。 五、建议您与开发商协议，协商不成，可以起诉。 六、起诉期限：自发现或应当发现权利被侵害之日起两年内。
答： 一、按照套内建筑面积计价。 二、订金上写1460元/平方米，是计算订金的方式。而且后面都是按照套内建筑面积来计算房价的。 三、您在房产登记日之前购买了房产，该房产属于预售房。 四、也适用现房。 五、建议您与开发商协议，协商不成，可以起诉。 六、起诉期限：自发现或应当发现权利被侵害之日起两年内。收起
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