哪位DD能提供市场饱和水平测算方面的信息啊
1。判断零售市场饱和度应以相对指标为主,绝对指标为辅。对于城市零售设施饱和程度,理论界并没有给出一个绝对的评价指标,无法用一个具体数字来衡量某城市的零售设施是否达到饱和。因此,我们建议在实际评价一个城市的饱和程度时,以测算相对指标为主。 比如可以通过比较销售额增长率与城市零售设施总面积增长率来判断,当零售设施面积增长连续超过销售额增长时,可以认为零售设施出现相对饱和状态,应暂缓审批项目。当然,为简便起见,一些绝对指标,如“坪效”指标(即每平方米实现的销售额),可以作为制定商业规划时的参考。 但是,由于收入、工资、租赁费用等不同,每个城市应该根据自身的具体情况测算出本城市每平方米合理的销...全部
1。判断零售市场饱和度应以相对指标为主,绝对指标为辅。对于城市零售设施饱和程度,理论界并没有给出一个绝对的评价指标,无法用一个具体数字来衡量某城市的零售设施是否达到饱和。因此,我们建议在实际评价一个城市的饱和程度时,以测算相对指标为主。
比如可以通过比较销售额增长率与城市零售设施总面积增长率来判断,当零售设施面积增长连续超过销售额增长时,可以认为零售设施出现相对饱和状态,应暂缓审批项目。当然,为简便起见,一些绝对指标,如“坪效”指标(即每平方米实现的销售额),可以作为制定商业规划时的参考。
但是,由于收入、工资、租赁费用等不同,每个城市应该根据自身的具体情况测算出本城市每平方米合理的销售额数据。此外,也可以把投资收益率、房屋空置率等作为辅助判断指标。
2。判断我国零售市场饱和程度,不应以国外的数字为标准。
国内有些专家喜欢将国内城市的人均占有零售商业设施的面积,与国外发达国家的水平比较。当数字高于国外时,认为是不合理的,低于国外数字时,虽然并没有肯定地说还有发展空间,但往往会放松警惕。事实上,国内外的情况差距很大,不能够完全套用国外的数字,这些数字仅仅具有参考意义。
国内的许多消费并不是在统计范围内的商业设施中完成的。比如水果、蔬菜、粮食的消费,国内城市的销售途径就有多种,尤其是在一些中小城市,众多的农贸市场、市场外的农民直销占有很大比例。丰收季节,城市居民从家门口的直销商那里买上几袋大米、几筐水果是常见的现象。
甚至居民的许多日常生活用品,也会在集贸市场或者摆地摊的小商贩那里购买,这些是很难进入统计数字的。国外发达国家94％—98％的零售交易发生在商店内(Teresa Jones,2002)。因此,确定零售商业设施的面积,必须结合本国的国情,要清楚居民的消费支出中,有多少是在商场中实现的,又有多少是在商场外实现的,根据这个比例做出调整。
不能单纯地以居民收入作为实际数据,否则就会夸大应该拥有的零售商业设施的面积。此外,国外对零售商店的营业时间都有严格管制,发达国家一周营业时间通常在45—64小时,而我国大城市的商店一般都能达到80小时以上。
其他条件相同情况下,营业时间长,需要的面积就少。如果参照国外的标准,必然导致零售设施过剩。
3。判断中小城市零售市场饱和程度,不应以发达城市的数字为标准。国外城市的标准,不能作为国内城市的依据,同样,国内发达大城市的标准,也不能作为不发达中小城市的依据。
因为,无论是消费方式、消费水平,还是零售业发展状况,都不尽相同,中小城市不能以大城市现在的发展水平作为自己制定商业计划的目标。中华全国商业信息中心在计算出北京、广州、上海三地的“饱和度”平均指数以后,把三个城市的1344。
43当作全国超市发展的饱和点,不一定合理。大城市连锁零售商业发展较早,不少企业如联华、华联、物美、农工商连锁超市等都形成了规模,经营成本随着规模的扩张开始下降,在价格上也能够有更多的活动空间。
大超市中蔬菜、水果的价格已经和农贸市场的价格相差不多,甚至有些还低于周边农贸市场的水平。特别是伴随着一些地方“农改超”步伐的加快,超市已经成为这些大城市居民购买生鲜食品的主要场所。当然,这与大城市居民收入水平高有着密切关系。
而对于中小城市而言,自身的连锁超市发展不可能有太大的规模,超市的商品花色品种、价格水平都差强人意,加之居民收入水平不高,在许多中小城市,到超市购买生鲜食品还属于“奢侈”行为,多数消费者还会选择农贸市场,或者选择进城直接销售农副产品的农民那里购买蔬菜、水果等。
在这种差距下,如果以北京、上海、广州等地目前的超市发展现状作为他们的发展目标,必然夸大超市的发展空间,引起更多的设施过剩。
4。计算某种零售业态的饱和程度时应考虑交叉销售问题。计算某种业态的饱和度,必须考虑不同业态的交叉销售问题。
比如要想准确计算超市应有的面积,应考虑超市与百货商店、购物中心、便利店、农贸市场以及其他业态之间的交叉销售状况。因为这些业态的商店所经营的商品中,有许多商品类别是重叠的。比如食品,可能在任何业态的商店中都有销售,如果其他业态的设施比较完善,价格比较合理,它们实现的销售就会多些。
相反,其他业态发展滞后时,更多的销售额将在超市中完成。
与发达国家相比,我国的专业商店发展很不充分,商品的专业化经营程度还不高,商品的交叉销售现象非常普遍。在这种情况下,计算某种业态的发展潜力时尤其要注意交叉销售问题。
5。分析零售市场的饱和度问题,应该坚持动态的观点。分析零售市场饱和度,不能够静止的看一个城市的零售设施的面积是不是达到了一定的数字,还应该注意不同业态的生命周期状况。
以Shopping Mall的建设为例,目前全国在建的Shopping Mall项目有200多座,使已经显得过剩的零售市场问题更加严重。
但是,这不能作为限制Shopping Mall发展的理由。因为从零售业发展的经验来看,由于人们生活水平的提高,汽车广泛进入家庭,老城区交通阻塞,城市的空心化等原因,城市中心的商业设施会逐渐失去对人们的吸引力,城郊的商业设施开始受宠。
许多国家出现过这种优胜劣汰现象,在Shopping Mall等新型业态发展过程中,过去的一些老的商业设施,逐渐退出了历史舞台,或者改成办公场所,或者改为游乐场所,有的干脆被用来当作无家可归者的“收容”机构(Teresa And Reoli,1996)。
所以说,单纯从零售设施的数量上看,Shopping Mall的建设应该受到限制,但如果从动态的观点来看,这种零售业态可能刚处于起步阶段。美国的Shopping Mall有1万家,虽然我们同样不能用这个数字来说明Shopping Mall的发展空间,但有一点是肯定的,Shopping Mall的出现,必然会对传统的零售商业带来冲击和压力,一些商店的关门歇业在所难免。
因而在作商业规划时,除坚持总量平衡的观点外,还要考虑结构问题,坚持结构合理基础上的总量平衡。
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