房屋的“续租权”在法律上称为“优先承租权”,优先承租权是指在房屋租赁合同中,租赁期限届满,出租人需继续出租的,原承租人在同等条件下优先于其他第三人取得租用权。具体来说,优先承租权是一项期待权,它成立于租赁关系开始时,发生于租赁合同届满之日。
优先承租权制度的存在和确立,完全有其理论和
立法基础和合理依据。 在我国现行民事法律制度中,对优先权制度的规定确不多见,常见的除了《中华人民共和国民法通则》第78条第三款关于按份共有财产出售时其他共有人的优先购买权(条文:按份共有财产的每个共有人有权要求将自己的份额分出或转让。
但在出售时,其他共有人在同等条件下,有优先购买的权利),《中华人民共和国合同法》第230条以及《城市私有房屋管理条理》第11条关于租赁房屋出售时承租人的优先购买权(《合同法》第230条:出租人出卖租赁房屋的,应当在出卖前的合理期限内通知承租人,承租人享有以同等条件下优先购买的权利,〈城市私有房屋管理条例〉第11条:房屋所有人出卖出租房屋的,须提前3个月通知承租人。
在同等条件下,承租人有优先购买权)的规定外,已难以寻找有关于优先权的立法,包括效力层次较低的地方性立法或规章中也没有相应的规定,民事法学理中也难以寻找关于优先权的理论研究学说。