农村房屋买卖的问题

宅基地使用权是否随房屋所有权一并继承？

宅基地使用权随房屋所有权一并继承:一、宅基地使用权随房屋所有权一并继承具有法律基础 物权法、土地管理法等法律、政策明确禁止城镇居民购置宅基地，但并未禁止对宅基地使用权的继承，相反，深入解读相关规定，往往能够得出支持性的结论。 第一，宅基地使用权应当随房屋被继承是“房地一体”原则的必然要求。 “房地一体”意味着“房随地走”、“地随房走”。只有“房地一体”权利人才能完整地享有房屋的所有权，体现出对所有权的尊重和保护。 房屋及其附属设施不是空中楼阁，其建造必然要占用一定的土地，离开了土地，房屋就成了一堆一文不值的瓦砾，所谓“皮之不存毛将焉附”，即是此理，故而，房屋的转移必然导致土地使用权的...全部

  宅基地使用权随房屋所有权一并继承:一、宅基地使用权随房屋所有权一并继承具有法律基础 物权法、土地管理法等法律、政策明确禁止城镇居民购置宅基地，但并未禁止对宅基地使用权的继承，相反，深入解读相关规定，往往能够得出支持性的结论。
   第一，宅基地使用权应当随房屋被继承是“房地一体”原则的必然要求。 “房地一体”意味着“房随地走”、“地随房走”。只有“房地一体”权利人才能完整地享有房屋的所有权，体现出对所有权的尊重和保护。
  房屋及其附属设施不是空中楼阁，其建造必然要占用一定的土地，离开了土地，房屋就成了一堆一文不值的瓦砾，所谓“皮之不存毛将焉附”，即是此理，故而，房屋的转移必然导致土地使用权的移转。继承法第三条规定的遗产范围包括了房屋，且没有区分城市或者农村的房屋，亦没有对继承人的身份资格及是否拥有房屋作出限制。
  房屋可以继承移转，项下的宅基地使用权依据“地随房走”原则，当然移转至继承人。如果因为继承人是城镇居民或者户口已经迁出或者已经拥有宅基地，法院否定宅基地使用权随房屋继承，那么，继承人继受的将是没有土地使用权的小产权房，将面临房屋不能翻建、房屋一旦灭失后土地被收回、限期拆除房屋或限期转让等不利后果，实际上造成对公民私有财产权的限制。
   第二，宅基地“一户一宅”原则在房屋继承中不宜机械适用。 宅基地使用权的取得分为原始取得和继受取得，前者指依据法律的直接规定将农民拥有的宅基地所有权转变为宅基地使用权，后者以创设继受取得为常态，创设继受取得以申请为主。
  土地管理法第六十二条规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地。通观整个条文，无论是“其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准”，还是“农村村民住宅用地，经乡(镇)人民政府批准”以及“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准”，都是在围绕宅基地的创设继受取得展开规定，其准确理解应当为“一户只能申请一处宅基地”，至于设定继受取得后因法律事实(如继承)发生的权属变化不应当受此限制。
  因而根据继承法第三条规定发生的宅基地使用权的继承，属于因法律直接规定发生的权属变更，不能以“一户一宅”原则机械性地否定宅基地使用权的继承。 二、宅基地使用权随房屋所有权一并继承具有社会基础 随着统筹城乡协调发展日益成为各方的高度共识，宅基地使用权的合法继承具有的保护农民合法财产权益、破除城乡二元体制、构建和谐村居环境的制度功能日益显现，此时，司法应当因势利导，通过裁判积极回应社会需求。
   第一，承认宅基地使用权随房屋所有权一并继承，能够充分发挥用益物权的价值功能，保护农民合法权益。 宅基地使用权性质上属用益物权，从用益物权的本质出发，权利人独立支配标的物获得收益并依法行使处分权，其用益的指向就是建造房屋，满足居住权。
  但我国宅基地制度具有浓厚的身份和福利色彩，处分权受到了严格限制(指单独转让)，财产属性大大削弱。然而，当宅基地上建造房屋之后，宅基地使用权便与房屋所有权紧密结合成为后者须臾不可离之所在。同时，我国社会面临着由农业社会到现代工业社会的转变，农村宅基地承载房屋、保障居住等传统功能逐步萎缩，而财富储存功能、产业空间聚集功能、土地增值等新兴功能不断加强，宅基地使用权的财产属性被极大激活，连同房屋成为农民最重要的财产，具备了在不同主体之间流传的可能性。
  在当前我国法律和政策均限制农村房屋买卖、抵押、出租的前提下，承认宅基地使用权随房屋一并可以不受限制地被各种身份的继承人继承，可以充分挖掘宅基地使用权本应具备的财产功能，落实农民对自身财产的处分权利，从而对其合法权益实现更为完备的保护。
   第二，承认宅基地使用权随房屋所有权一并继承，有利于构建和谐的农村社会。 在传统儒家思想的影响下，我国农村一直有一种“祖屋”情结，它是凝聚家庭甚至整个家族的纽带，成为一种文化符号和精神象征，汇聚了家庭成员的荣誉感和归属感。
  无论户口是否迁出，老宅都应该是全体家庭成员共同的精神和物质财富。所以，当被继承人死亡后，所有享受继承权的家庭成员，无论是否本集体经济组织成员，是否符合宅基地申请条件，都有权继承老宅以及其项下的宅基地使用权。
  这合乎人情，顺应民心，与构建和谐农村的目标不谋而合。 第三，承认宅基地使用权随房屋所有权一并继承，有利于破除城乡二元结构，促进城乡一体化发展。 其一，建国初期基于各种考虑，人为地将公民分为农业和非农人口进行管理，并依此实行不同的土地使用权制度，直至今天发展成为建设用地使用权和宅基地使用权制度。
  两种制度的开放程度不同，城市远比农村开放程度高，在城市，居民对其住宅拥有完全的所有权，可以自由地抵押、转让和继承，与其房屋紧密相连的国有土地使用权也按照“地随房走”的原则一并流转;而农村却恰恰相反，宅基地使用权的行使受到颇多限制。
  这与物权法的物权平等原则以及统筹城乡发展的大背景格格不入。如果承认建有房屋的宅基地使用权能够在不同户籍的主体，特别是能够为城镇户口的继承人所继承，那么无异于在宅基地使用权的流转领域中，找到了一条既不为现行法律严格禁止，又能实现城乡土地使用权要素连通的路径。
   其二，据统计，到2020年，我国城镇居民总人数要增长3亿以上，每年将有1500万农民进城成为城市居民。如此庞大的人群实现户籍身份的转换，如果允许他们继承农村老宅的宅基地使用权，则可以进一步化解城乡二元结构的藩篱，实现土地使用权在城乡之间有限度地流转，为下一步农村土地使用权制度改革埋下伏笔。
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