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商住公寓的缺点有哪些?

商住公寓的缺点有哪些?

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2017-10-28

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    1、土地年限不同 土地年限是由土地性质决定的,商住公寓的土地年限一般都是40年,与住宅70年相比,它的成本本身就比较低。在土地使用权到期后的续用问题越来越引起重视的当下,商业性质土地的劣势愈发明显。
   2、落户问题 以购房的形式落户,是相对公平的一种方式,谁也不靠,凭财力说话。  但是商住公寓天生就不是为落户服务的。几乎所有对落户设置门槛的城市,在允许购房落户时都要求购买一定面积的住宅,而不是公寓。
   3、生活成本高 商住公寓水电费一般都是商业标准,虽然现在有不少开发商宣称取得了民水民电,但你会发现这些民水民电的公寓地段较偏,而且民水民电的标准能执行多久也不清楚。   需要注意的是,商住公寓不通天然气,对电力的依赖非常大,在执行阶梯电价的城市,这又是一笔多出的成本。
   4、税费更高 这里说3个数字,商住公寓在交易时: 契税统一为3%,不会因套数和年限而改变; 个税统一为差额的20%; 土地增值税为差额的30%-60%; 还有一些细小的税费,比如印花税、过户手续费等。
     5、公摊更大 商住公寓的公摊更大,因为它是按照商业标准来设计和施工的,最典型的是消防标准的升级要挤占一部分使用面积。公摊增加就意味着得房率下降,居住的舒适度自然也好不到哪里去。
   6、居住舒适度 居住舒适度肯定比不上住宅。最直接的一点是公共设施(比如电梯)的使用强度要远远大于住宅。  普通住宅也就是一梯两户和两梯四户居多,而商住公寓则是一梯十几户甚至几十户。
   此外,在楼间距、采光通风效果、容积率等指标上,商住公寓也不如普通住宅。 以楼间距为例,它通常和容积率挂钩,商住公寓楼间距更窄、容积率更高(公寓多在3以上,普通住宅多为1-3)。而在采光通风方面,公寓日照效果比不上住宅,这一点已经有不少开发商通过玻璃幕墙的方式来解决了,但通透性差的缺点是不可能改变的。
       7、两层的高度不够 商住公寓层高一般有两种,分别是3-3。4米的平层和4-5米的双层loft公寓。平层公寓面积不够,而双层loft公寓的层高明显不足,压迫感很强。
   8、首付和贷款 首付需50%,贷款一般也就10年,只能商贷,而且利率比基准利率高。 总体来看,商住公寓的特点十分鲜明,一般下面这些人会购买: ①预算比较有限; ②注重地段和交通; ③落户和子女教育相对次要; ④非刚需,买房只是投资,能赚到就好。
  

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