房屋转租合同的生效还必须符合哪些条件呢?
房屋转租合同的生效还必须符合下列条件:
(一)房屋租赁合同有效且尚未终止
首先,房屋转租合同以房屋租赁合同为基础,只有房屋租赁合同合法有效且尚未终止的,房屋转租合同才可能生效。
其次,房屋转租合同中的转租人是房屋租赁合同中的承租人,只有承租人享有合法的租赁权,才有资格将其承租的房屋转租给第三人。 ...全部
房屋转租合同的生效还必须符合下列条件:
(一)房屋租赁合同有效且尚未终止
首先,房屋转租合同以房屋租赁合同为基础,只有房屋租赁合同合法有效且尚未终止的,房屋转租合同才可能生效。
其次,房屋转租合同中的转租人是房屋租赁合同中的承租人,只有承租人享有合法的租赁权,才有资格将其承租的房屋转租给第三人。 如果房屋租赁合同无效,承租人对房屋就没有租赁权,当然无权将房屋转租;如果房屋租赁合同已经终止,承租人的租赁权已经消灭,也不再具有转租的资格。
转租人无权转租房屋的,转租合同也就当然无效。
(二)经出租人同意
尽管转租的权利基础是承租人的租赁权,但转租必然会影响出租人的利益,同时,出租人与承租人签订房屋租赁合同时,除非有特别约定,通常情况下都是认可承租人自己使用、收益租赁房屋。
因此,为了保护出租人的利益,也为了坚持意思表示真实的原则,承租人将承租的房屋转租的,必须经出租人同意。合同法第224条规定:“承租人经出租人同意,可以将租赁物转租给第三人。
承租人转租的,承租人与出租人之间的租赁合同继续有效,第三人对租赁物造成损失的,承租人应当赔偿损失。 承租人未经出租人同意转租的,出租人可以解除合同。”《城市房屋租赁管理办法》第27条规定:“承租人在租赁期限内,征得出租人同意,可以将承租房屋的部分或全部转租给他人。
”该办法第28条规定:“房屋转租,应当订立转租合同。转租合同必须经原出租人书面同意,并按照本办法的规定办理登记备案手续。 ”
所谓经出租人同意,既可以是在签订房屋租赁合同时,出租人表示允许承租人转租,也可以是房屋租赁合同签订后,出租人同意承租人转租。
但是,无论何时同意,均应当采取明示的方式,不可以默示同意。同时,转租房屋的数量、期限,用途等均应当经出租人同意,不可超出出租人同意的范围。 此外,城市房屋转租合同应当经出租人书面同意,并办理登记备案手续。
未经出租人同意,承租人擅自将承租房屋转租,或者未办理转租登记备案的,转租行为无效,出租人有权解除合同。出租人解除房屋租赁合同的,房屋转租合同当然也随之解除。《城市房屋租赁管理办法》[1]??第32条规定:“违反本办法有下列行为之一的,由直辖市、市、县人民政府房地产管理部门对责任者给予行政处罚:…(三)未征得出租人同意和未办理登记备案手续,擅自转租房屋的,其租赁行为无效,没收非法所得,并可处以罚款。
”
(三)次承租人须符合法定的条件
次承租人其实就是房屋转租合同中的承租人,其法律地位就是承租人,称其为次承租人只是为了使其与房屋租赁合同中的承租人相区分,从而明确其与出租人和承租人之间的关系。
因此,次承租人必须完全符合法律关于承租人的主体资格要求,法律、法规和规章对承租人主体资格有限制的,完全适用于次承租人。 如根据《城市私有房屋管理条例》第X条的规定,机关、团体、部队、企业事业单位不得租用或者变相租用城市私有房屋,因特殊需要必须租用的,须经县级以上人民政府批准。
这样,未经县级以上人民政府批准,机关、团体、部队、企业事业单位不得成为城市私有房屋转租合同中的次承租人。
(四)房屋转租合同的内容与房屋租赁合同的内容相适应
房屋转租合同是以房屋租赁合同为基础的合同,因此,房屋转租合同的内容必须与房屋租赁合同的内容相适应,否则无法生效。
例如,除非出租人与转租合同的双方另有约定,转租合同的标的物只能是房屋租赁合同标的物的一部或者全部,不能超出房屋租赁合同的范围;转租合同的期限必须在房屋租赁合同期限届满前届满,不能超过房屋租赁合同约定的期限。
《城市房屋租赁管理办法》第29条规定:“转租合同的终止日期不得超过原租赁合同规定的终止日期,但出租人与转租双方协商约定的除外。 ”
总之,房屋转租合同只有既符合房屋租赁合同生效的一般要件,又符合上述特别要件,才能发生法律效力。
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