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物业管理公司能不能以停水停电催缴物业管理费?

物业管理公司能不能以停水停电催缴物业管理费?

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2017-07-16

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    物业管理公司不能以停水停电催缴物业管理费的法理思辨 物业管理公司在物业管理合同上主要享有的权利是收取物业管理费,其主要的义务在于提供合同约定的物业管理包括保安服务、清洁服务等。
   而实际工作中,物业管理公司往往基于委托而向业主代收水费和电费,物业管理公司经常采取停水停电的办法催缴物业管理费。  而且,物业管理合同也往往订有停水停电条款。因此物业管理公司普遍认为“业主不缴交物业管理费,物业管理公司停水停电,既是合同的约定,也符合常理,并无不妥。
  即使是小业主也大多往往对此表示认同。” 事实上,小区业主供水供电合同的相对人应当是供水公司和供电公司。根据权利义务一致原则,用水用电人有义务缴交水费电费,而供水供电人有义务依约供水供电。  也就是说,用水用电人享有要求供水供电的权利,而供水供电人则享有收取水费电费的权利。
  根据合同履行的抗辨原则,如果用水用电人不履行缴交水费电费的义务,则供水供电人当然享有拒绝供水供电的义务即停水停电的权利。享有停水停电之权利人为供水供电人(当然,也许从国防、公共利益等角度出发,有关政府部门也可能享有停水停电权)。
     物业管理公司不属于小区内的供水供电人,其不享有停水停电权。停水停电权是供水供电企业的一项重要的合同履行抗辨权。在物业管理合同中,双方即使约定在业主欠费情况下,赋予物业管理公司以停水停电权,这显然侵犯了供水供电人的权利。
  在合同法上,这属于涉他合同条款。依法理,这种条款一般应经得第三人即供水供电人同意。  否则,即为无效。 物业管理公司之所以收取水费、电费,这种“收费权”只是受供水供电人委托。
  由于供水供电义务所对应的是“缴交”水费电费义务。此时,即使供水供电人授权物业管理公司以停水停电作为收缴管理费手段,由于供水供电业务所对应的只是缴交水费电费的义务,同样也不能以停水停电催缴物业管理费。
     因此,法院一审判决普乐康公司赔偿因其停水停电给张露所造成的损失。这无疑将引起采取停水停电措施催交管理费的物业管理公司的高度关注。

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