如何办抵押过完户后中介不给办抵押
怎样办抵押贷款
2008年7月14日 14点15分 来源：3edu教育网
关键词: 如何办抵押 房产抵押
建设银行开办的个人住房抵押贷款是指以自己或他人所有的房产作为抵押物而申请的一种个人住房贷款。
如果您已经拥有一套住房，但您对现有这套住房不满意，可能它的面积太小，可能它的位置太偏或配套 不太好，而您目前又暂时不想出售这套住房，那么在这种情况下，有什么办法能解决这一矛盾呢？下面我将给 您推荐一种即不用出售现有住房又能及时改善目前居住状况的好办法——参加个人住房抵押贷款。
建设银行开办的个人住房抵押贷款是指以自己或他人所有的房产作为抵押物而申请的一种个人住房贷款。 建设银...全部
怎样办抵押贷款
2008年7月14日 14点15分 来源：3edu教育网
关键词: 如何办抵押 房产抵押
建设银行开办的个人住房抵押贷款是指以自己或他人所有的房产作为抵押物而申请的一种个人住房贷款。
如果您已经拥有一套住房，但您对现有这套住房不满意，可能它的面积太小，可能它的位置太偏或配套 不太好，而您目前又暂时不想出售这套住房，那么在这种情况下，有什么办法能解决这一矛盾呢？下面我将给 您推荐一种即不用出售现有住房又能及时改善目前居住状况的好办法——参加个人住房抵押贷款。
建设银行开办的个人住房抵押贷款是指以自己或他人所有的房产作为抵押物而申请的一种个人住房贷款。 建设银行对这种贷款的基本规定友谊下几点：
一、贷款的额度不能超过抵押物评估价值或拟购房价值的70%，就底部就高。
二、以住房作抵押的，抵押物的已使用年限不能超过15年；以门头房作抵押的，抵押物的已使用年限不能超过20年。
三、贷款的期限一般不超过10年。
四、贷款利率按照人民银行规定的个人住房贷款利率执行，即期限在5年以内（含5年），年利率5。
31%；期限在五年以上，年利率5。58%。
五、贷款期限在一年以内（含1年），到期一次还本付息；贷款期限在一年以上的，实行按月还本付息。
（责任编辑：杨婷）
--------------
购房人如何灵活应对房产抵押 以免跌入陷阱
2002年10月18日16:45 京华时报
1。
如何知道所购房产是否被抵押
购房人要想知道所购房产的抵押情况，可以有三种途径：
1。向登记机关查询。房地产属于不动产，根据《中华人民共和国担保法》第四十一条、四十二条的规定，以房地产为标的的抵押应当办理抵押物登记，抵押合同自抵押登记之日起生效。
在北京市，办理房地产抵押登记的部门一般是市、区两级国土资源和房屋管理局的权属登记部门。因此，购房人可以去这些部门查询。
2。检查开发商的证件。根据房地产抵押登记管理的有关办法，以房地产抵押的，登记机关应当在权属证件上作相应记载。
因此，购房人有权要求开发商出示所购房产的有关证件，即国有土地使用权证和房屋所有权证，看在证件的备注栏中上有无作他项权利记载。如果备注栏中没有注明他项权利(抵押)的情况，则该房屋没有抵押给银行。
检查开发商的证件应当注意三个问题：(1)应当坚持看原件。很多开发商往往以各种理由不让购房人看原件，其中的原因之一就是土地被抵押了；(2)注意审查证件的真伪。(3)看清抵押的记载情况。
3。
通过媒体查询。从今年开始，为了方便当事人了解房地产的抵押情况，北京市国土资源和房屋管理局将北京市房地产开发项目抵押登记情况进行公示，即刊登在有关媒体上，购房人可以通过有关媒体了解自己所购房产的抵押情况。
2。已经抵押的房屋如何购买
如果发现所购的房产或土地已被开发商抵押，购房人该如何处理呢？需要告诉购房人的是：被抵押的房产不一定不能买。根据《担保法》和《城市房地产抵押管理办法》的规定，在抵押期间，抵押人在通知或取得抵押权人同意的情况下，可以转让抵押物，但应将转让物已经抵押的情况告知受让人。
抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。在实际操作中，如果开发商将抵押的房产(包括房屋所在的土地使用权被抵押)进行销售的话，在办理预售登记、产权过户时，必须取得抵押权人(一般为银行)的同意，由抵押权人出具同意办理的书面信函。
需要说明的是，抵押权人同意抵押人办理预售登记或者产权过户并不意味着抵押权人放弃了抵押权。因此，有人认为“办理了预售登记的房屋就不会出现问题”的观点是值得商榷的。
需要提醒开发商的是，应当明确地将房产抵押的有关情况告知购房人，否则会导致合同无效，从而在法律上使自己处于一个非常不利的地位，即购房人日后无论因何种原因要求退房的话，都可以以此为由。
在通知购房人时，最好是取得购房人的书面确认，以免日后的纠纷。
-购买办法
作为购房人，如果需要购买此类房产的话，可以参考以下办法处理：
1。如果付款方式不是按揭贷款的话，购房人可以要求自己将与自己所购房产抵押部分相应的购房款全部或者部分直接交给抵押权人，由抵押权人解除对于该部分房产的抵押。
应该说这样操作也是有法律依据的：《担保法》第四十九条第三款规定，“抵押人转让抵押物所得的价款，应当向抵押权人提前清偿所担保的债权或者向与抵押权人约定的第三人提存。”
2。如果付款方式是按揭贷款，而贷款银行与作为抵押权人的银行不是同一银行的话，可以与开发商在合同中约定，由贷款银行将款项的全部或者部分直接支付给作为抵押权人的银行，后者在收到该部分款项后，应当解除对所购房产相应部分的抵押。
3。如果付款方式是按揭贷款，而贷款银行与作为抵押权人的银行是同一银行的话，这种情况相对比较简单，银行为保护自己的利益会对所贷款项进行适当处理，同时会间接地降低购房人的抵押风险。
3。
没有抵押的房屋如何购买
如果经过调查，所购房产没有被抵押，则购房人是不是就可以放心大胆地购买呢？同样需要告诉购房人的是：没被抵押的房产不一定没风险。因为调查时没被抵押的房产，开发商不一定在此后就不会抵押。
甚至在办理了预售合同登记之后，从法律上说，开发商仍然有权将该房产进行抵押。当然在实际操作中，权属登记部门不一定会给予办理。但权属登记部门的做法未必合法。因为签订销售合同之后，购房人取得的只是一种期权，房屋的所有权仍然属于开发商所有，房产的所有权只有在办理产权过户之后才转移给购房人。
在转移之前，开发商当然拥有将自己的房产进行抵押等方式处置的权利，目前我国的有关法律对此并无禁止性规定。因此权属登记部门的合理做法有待于今后物权法的有关规定使其合法化。
对于购房人而言，购买此类房产，可以在合同中规定，开发商不得将该房产及土地使用权进行抵押，并规定相应的违约责任和处理办法，甚至可以约定购房人有权随时检查开发商的国有土地使用权证。
需要说明的是，以上的操作方法非常复杂，对购房人的法律知识有较高的要求。同时需要与开发商进行交涉，能否接受，要取决于和开发商的谈判情况。因此，相对于对项目的审查，我们以前曾经介绍的对开发商资信的审查显得更为重要。
房产抵押陷阱一览
房产抵押俗称“抵押之主”，这是因为用作抵押物的相对而言，单位价值较高且稳定，在贷款到期时债务人不能及时还贷情况下，申请拍卖用于抵押的房产，排除行政干预的因素，通常能够较好地保障金融机构债权的实现。
通常认为除了房产因火灾、水灾、拆迁等原因灭失、毁损外，房产抵押不存在什么风险。对于房产抵押风险的审查与防范也仅注重于前几项风险。实际上，从目前的法律环境来看，金融机构发放房产抵押贷款须高度警惕防范两大恶意陷阱：
陷阱一未结清建设工程款的房产抵押
陷阱形式：以未结清建设工程款的房产抵押，或虽工程款已全付，但串通建筑公司出具未结清建设工程款的材料。
这一陷阱，绝大部分信贷人员以前闻所未闻。因为有抵押物变卖款项“优先受偿权”，认为房产抵押了就相当于进了保险柜，这一认识是相当危险的。因为拖欠工程款也对房屋变卖款项享有“优先受偿权”，而且最关键的是，拖欠建设工程款的“优先受偿权”要“优先”于抵押的“优先受偿权”！这正是未结清建设工程款的房产抵押风险之所在。
陷阱二房产先出租后抵押
陷阱形式：房产所有人先串通第三者，通过合法的形式将房产租赁给第三者，租期较长(例如10年以上)，租金在订立合同时一次付清。然后，将房产抵押给金融机构取得贷款。
这一陷阱的迷惑性在于按常规的抵押物审查方法难于发现抵押物是否出租，法律意识不强的信贷员即使发现也未必能识别其中所蕴藏的风险，抵押登记机关对此项内容也不予审查。
而这一陷阱的风险性在于，当借款人不能按时归还贷款，而金融机构实现抵押权时，即使抵押权实现，金融机构在房产人与第三者约定的租期内也不能受偿分文。
《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国担保法＞若干问题的解释》第65条明确规定：“抵押人将已出租的财产抵押的，抵押权实现后，租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效。”也就是说，抵押权实现后，抵押人(原房屋产权人)与第三者签订的租赁合同仍然有效，无论是金融机构还是其他的受让人取得抵押房屋的产权，都不能自行与租赁人解除或变更合同，如果此时租金已经一次性付清或租金明显偏低的话，房产的价值肯定要大打折扣，其对金融机构贷款也就很难谈得上保障性。
(参考)
。收起
